各房企日前陸續遞交了2020年全年答卷。克而瑞地產研究中心數據顯示，2020年，TOP100房企銷售操盤額同比增長13.3%。展望2021年，機構認為，房地產行業銷售規模有望保持高位，房企銷售目標將趨于理性;投資或將關注結構性機遇帶來的增長機會，合作拿地、合作開發將繼續保持。行業集中度將進一步提升，看好具備管理紅利的房企。

行業集中度提升

克而瑞地產研究中心數據顯示，2020年，TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從行業集中度看，TOP50房企銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房企優勢凸顯，行業競爭和梯隊分化進一步加劇。

2020年，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.34%。中國恒大2020年實現合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標的111%;合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。

從權益銷售口徑來看，克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅較前值提升至12.4%;權益銷售金額同比增幅較前值提升至10.8%。

華安證券認為，權益口徑增速低于全口徑，或反映出此前受融資收緊影響房企合作拿地項目入市所致。從百強與全國增速來看，或已形成強者恒強形勢。

天風證券指出，房地產行業趨勢有望由融資驅動規模增長轉向至經營驅動質量增長，加之“因城施策”常態化，行業融資端再收緊或進一步催化企業間的分化。

關注都市圈投資

2020年，監管部門“三道紅線”對房企有息負債提出精細化管控，房企關注資金端，投資方式和策略生變，重視合作拿地，關注一二線城市，青睞都市圈投資機會。

中指研究院數據顯示，2020年50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為80%，較2019年有下降;TOP10和TOP11-30陣營房企權益金額占比均小幅下降。整體上，房企通過招拍掛方式合作拿地的案例增多，收并購方式變得活躍。

另有機構報告稱，長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營，合計占比達58.4%，僅長三角占比就達25.4%。

“都市圈未來對人口的吸引力將具備一定優勢，是未來新房市場進行結構分配的重點區域，房企布局的動力和區域內市場競爭都將加大。布局都市圈將是公司投資的一個重要方向。”金輝控股執行總裁陳朝榮早前表示。

“十四五”規劃建議提出，優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。加快建設交通強國，完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網絡，加快城市群和都市圈軌道交通網絡化，提高農村和邊境地區交通通達深度。

“2020年監測的50家典型房企拿地銷售比為34%，2021年投資強度或降低。長期來看，重點城市群及核心一二線城市需求端更具韌性，2020年百億規模以上房企在二線城市及三大城市群業績貢獻均超過60%。因此，預計未來房企投資會聚焦這些重點城市，把握不同城市房地產市場周期階段，關注結構性機遇帶來的增長機會。”中指研究院企業研究副總監劉水對中國證券報記者表示。

行業“穩”字當頭

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，劃定銀行房地產貸款集中度“紅線”，明確2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年。超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。銀河證券認為，該政策對房地產行業影響可控。

在“房住不炒”主基調下，疊加“三道紅線”等多種因素影響下，2021年房地產行業的發展趨勢又將如何呢?

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜告訴中國證券報記者，“2020年底中央政治局會議、中央經濟工作會議、住建部座談會均明確提出‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位’‘促進房地產市場平穩健康發展’，短期內房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性，預計限購、限貸等政策難現放松。”

招商證券認為，房地產貸款集中度“紅線”政策是對2019年以來政策的延續，和之前的調控目標是一致的。從更高視角理解，不是限制房地產行業的發展，而是進一步促進租購并舉、住房租賃等方向的轉型。該政策或倒逼資金流向更優質的區域及城市，對小房企及三四檔金融機構或有較大的影響，將進一步促進行業優勝劣汰，利好具備管理紅利的房企。

佳兆業集團控股副總裁劉策早前稱，公司在規模跨越的同時，將經營質量作為核心。2020年初，公司堅持向管理要紅利，重點實施包括提升品質質量、銷售價格、開發速度，控制建安成本、融資成本等“四升四降”舉措。

萬科董事會主席郁亮此前也稱，房地產行業的土地紅利和金融紅利已經遠去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業應該聚焦好產品、好服務，實施長期主義。

克而瑞地產研究中心預計，2021年房地產行業銷售規模有望保持高位，但各區域、各城市市場或將進一步分化，繼而演變為一城一行情。在此格局下，更看好長三角、粵港澳大灣區、核心城市以及周邊衛星城市的市場。整體上，在“房住不炒”政策主基調下，房地產行業發展仍將以“穩”字當頭。在市場下行壓力疊加“三道紅線”管控的背景下，房企將面臨降負債、促增長的雙重挑戰，預計會有更多房企陷入“負增長”。投資方面，受限于資金面狀況，且政策監管不放松，預計融資將同步放緩，房企拿地整體將保持謹慎。