2016年9月，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻出版社共同主辦的《城市藍(lán)皮書：中國城市發(fā)展報告No.9——邁向健康城市之路》發(fā)布會在京舉行。

藍(lán)皮書分析認(rèn)為，隨著中國人口老齡化現(xiàn)象的加劇，中國需要進行醫(yī)療保健護理的老年人將不斷增加。據(jù)估計，到2020年，生活不能自理而需要醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)的老年人人數(shù)將突破2000萬，老年群體規(guī)模龐大。作為一個新興的健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，醫(yī)療養(yǎng)老具有巨大的市場規(guī)模，在未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆?

事實上，按照國際上普遍規(guī)律，一個國家60歲以上人口超過10%或者65歲以上人口超過7%就進入老齡化社會，我國在2010年就已經(jīng)進入老齡化社會，并且進程還在加速。

根據(jù)民政局發(fā)布的《2014年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》，我國60歲及以上老齡人口2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%，成為了世界上首個老年人口突破2億的國家。截至2016年底，我國65歲以上老人已達(dá)15003萬人，占總?cè)丝诒壤秊?0.8%，已超國際老齡化標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計2050年我國老齡人口占比將超過30%，高于美國等大部分發(fā)達(dá)國家。

圖表0-1 我國老齡化發(fā)展趨勢

而老齡化帶來的直接影響就是養(yǎng)老問題。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場容量為4.1萬億，占GDP的6.44%，預(yù)計到2020年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場空間將達(dá)到7.7萬億，到2030年有望實現(xiàn)22.3萬億；未來10到15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。

圖表0-2 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場容量

同時，2010年我國老年人口消費規(guī)模達(dá)到1萬億元，預(yù)計從2014年至2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%左右增長到33%左右，成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。

圖表0-3 2009-2015年我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)市場規(guī)模

此外，相關(guān)政策也對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表示大力支持。資料顯示，“十三五”規(guī)劃綱要、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》都提出，要積極應(yīng)對人口老齡化的挑戰(zhàn)，建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的，覆蓋城鄉(xiāng)、規(guī)模適度、功能完善的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。

然而，我國當(dāng)前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還在起初階段，發(fā)展還相當(dāng)不成熟。

一方面，資料顯示，目前養(yǎng)老模式主要分三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老以及機構(gòu)養(yǎng)老。中國以低成本的居家養(yǎng)老為主，占比高達(dá)96%，商業(yè)模式仍需繼續(xù)探索。

圖表0-4 “十二五”養(yǎng)老規(guī)劃結(jié)構(gòu)“9073”與目前養(yǎng)老結(jié)構(gòu)

并且，根據(jù)《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2014）》統(tǒng)計，截至2013年底，營利性民營養(yǎng)老機構(gòu)中，40%企業(yè)虧損、51%基本持平、僅有9%的實現(xiàn)了盈利，而這9%盈利的養(yǎng)老機構(gòu)中，凈利率大于5%的僅占22%，養(yǎng)老機構(gòu)盈利能力普遍較弱。

另一方面，我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)供求差異極大。對比百名老人5張床位的國際標(biāo)準(zhǔn)，截至2016年底，全國養(yǎng)老機構(gòu)730.2萬張的床位數(shù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足；而在參照3個老年人一個護理員的國際標(biāo)準(zhǔn)，我國不足50萬的養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員也嚴(yán)重不足，更不必談符合從業(yè)資格人數(shù)。

另外，目前我國農(nóng)村老年人口占比超過57%，且普遍受教育水平偏低，擁有的財富水平偏低，可享受的社會保障不完備，因此老年人的消費能力和意愿都偏低，使得養(yǎng)老服務(wù)難以持續(xù)經(jīng)營，需要進一步探索合適的商業(yè)模式，并找到突破的準(zhǔn)確時機。

基于以上國家政策的大力支持、我國老年人生活品質(zhì)提升的巨大市場需求與當(dāng)前養(yǎng)老商業(yè)模式探索的不完備，南京市人大代表、南京市居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會法定代表人（兼常務(wù)副會長）高慶玲女士充分利用其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多年累積的行業(yè)經(jīng)驗、團隊優(yōu)勢與資源優(yōu)勢，創(chuàng)立了江蘇悅心養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團，產(chǎn)業(yè)涉及養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)、老年旅游四大板塊，打造“悅心養(yǎng)老”品牌，全心為長者提供“管家式”養(yǎng)老服務(wù)，立志讓每個老人都能悅心養(yǎng)老。

2014年，集團在南京開展連鎖運營，已連鎖322個居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點，2017年服務(wù)5萬老人（300萬人次），占南京市總服務(wù)規(guī)模的六分之一。

2016年，集團又開始布局全國連鎖。目前已在鎮(zhèn)江市、常州市、廣州市、佛山市、西寧市等地開設(shè)了14個連鎖居家養(yǎng)老站點。

時值南京市即將開展長期護理保險制度試點工作，為了迅速搶占市場，使公司快速、高效、穩(wěn)定、科學(xué)的發(fā)展與壯大，經(jīng)過集團創(chuàng)始人與資深合作人共同決策決定，發(fā)揮社會資本力量，出讓10%公司股權(quán)融資1000.00萬元，用于綜合護理中心建設(shè)、人員引進與市場推廣工作，公司全體人員對項目非常有信心，項目在后期的發(fā)展中必將從南京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展成為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)。

1.1 項目總體描述

隨著社會上老年人口增長速度加快、老年人高齡化趨勢加強和家庭空巢化問題的凸顯，“養(yǎng)老”開始與每個家庭都息息相關(guān)，如何養(yǎng)老、怎樣養(yǎng)老已成為每個人都需要考慮的問題。

而中國步入老齡化社會后，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有關(guān)的各項產(chǎn)業(yè)、項目紛紛興起，大到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老地產(chǎn)，小到養(yǎng)老院、家政保姆，都豎起了養(yǎng)老的“大旗”，“轟轟烈烈”地開展著招商引資、大興土木的工作，宣揚著滿足老年的訴求，給老年人打造一個最好的“晚年”。然而，那真的是老年人心目中晚年的樣子嗎？在占我國總?cè)丝?7.3%（截至2017年底）的60歲以上老年人中，又有多少老人實實在在地享受到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“甜頭兒”呢？

據(jù)調(diào)查顯示，居家養(yǎng)老仍然是當(dāng)今社會的主流養(yǎng)老方式，90%以上的老年人目前的養(yǎng)老方式仍然是居家養(yǎng)老，70%的非老年人（60歲以下）打算將來選擇的養(yǎng)老方式也是居家養(yǎng)老。

非居家養(yǎng)老方式存在著種種問題，盡管機構(gòu)養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老都提供了相對較完善的服務(wù)，但其還是忽略了老年人內(nèi)心真正的需求。

如果以為老年人養(yǎng)老僅僅是解決身體健康與生活照料問題，那或許就“大錯特錯”了。據(jù)調(diào)查顯示，老年人最關(guān)心的問題除了基本生活問題之外，主要還有孤獨寂寞以及外出散步、購物不便等等，其中孤獨寂寞是排在第一位的憂慮，即使是在高端的養(yǎng)老院，老年人的心里訴求也常常會被忽略。據(jù)國務(wù)院印發(fā)的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2020年，全國高齡老年人將增加至2900萬人左右，獨居與空巢老年人將增加至1.18億人左右。在空巢老人中存在心理問題的比例達(dá)到60%，心情郁悶、沮喪以及失眠、覺得無所事事等都將成為養(yǎng)老之痛。

我國人口老齡化程度不斷升高，老年人日常護理需求也持續(xù)攀升。而伴隨年齡老化，老年人的身體機能也呈現(xiàn)出下降的趨勢，與此同時，老年人的疾病譜也在發(fā)生變化，心腦血管疾病、糖尿病及腫瘤等慢性非傳染性疾病發(fā)病率提高，高齡老人、失能老人及殘障老人對專業(yè)的日常醫(yī)療護理需求更為突出。

事實上，隨著社會的發(fā)展，許多老年人自身的養(yǎng)老需求已不再滿足于“老有所養(yǎng)”“老有所醫(yī)”，還希望“老有所樂”“老有所學(xué)”“老有所為”。因此，發(fā)展居家養(yǎng)老時，在滿足老年人保障性養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，還應(yīng)關(guān)注到其追求精神生活的訴求。要根據(jù)不同老年群體的特點，以享受快樂、愉悅精神為旨?xì)w，通過喜聞樂見的文化服務(wù)形式與內(nèi)容，展開多層次、有針對性的文娛項目，建立老年人藝術(shù)團體，充分調(diào)動起老年人參與文化生活的興趣，積極鼓勵、引導(dǎo)老年人參與文化建設(shè)，讓老年人“有事可做”。

悅心養(yǎng)老正是順應(yīng)新時代產(chǎn)業(yè)需求的全新養(yǎng)老模式，以社區(qū)老人需求為根本，以社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)為依托，以居家+醫(yī)護+教育+樂齡+公益為主的養(yǎng)老服務(wù)模式，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、專業(yè)化服務(wù)，打造一站式、多層次、廣覆蓋的居家養(yǎng)老服務(wù)。悅心養(yǎng)老可為老年人提供生活照料、醫(yī)療護理、精神慰藉、文化教育、家政服務(wù)、志愿者服務(wù)為一體的社區(qū)綜合性居家養(yǎng)老服務(wù)。

集團歷時12年，2014年起連鎖化建設(shè)運營悅心居家養(yǎng)老服務(wù)中心，截止2017年6月，先后共投資3500萬元在南京玄武區(qū)、鼓樓區(qū)等9個區(qū)以及鎮(zhèn)江、常州成立居家養(yǎng)老服務(wù)中心33個，擁有中心廚房4個、愛心助老點280個、專職服務(wù)人員200多人、愛心志愿者1156人，總服務(wù)人次達(dá)180萬。

悅心根據(jù)十九大精神，推進新時代幸福老年工程，精準(zhǔn)定位老年群體照護、文化、健康、生活四大剛需，以“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為養(yǎng)老服務(wù)模式，以居家+醫(yī)護+教育+樂齡+公益為5S標(biāo)準(zhǔn)化、管家式服務(wù)體系養(yǎng)老創(chuàng)新模式，依托智能化醫(yī)養(yǎng)管理系統(tǒng)及先進的助老配套為老人提供醫(yī)、養(yǎng)、康、護、藥五位一體的全方位服務(wù)內(nèi)容，在全國全力打造城市長者家庭品質(zhì)生活專業(yè)服務(wù)商。

圖表1-1 悅心全新養(yǎng)老模式詮釋圖

1.2.3 項目資金投入規(guī)模

項目預(yù)計投入資金共計1000.00萬元，資金具體用途如下表所示：

圖表1-2 資金投入分布

目錄 1

前言 5

第一章 執(zhí)行摘要 9

1.1 項目總體描述 9

1.2 項目摘要 11

1.2.1 項目名稱 11

1.2.2 項目承辦單位 11

1.2.3 項目資金投入規(guī)模 11

1.3 項目投資亮點 11

1.3.1 入場最佳時機 11

1.3.2 項目服務(wù)模式科學(xué)合理 14

1.3.3 穩(wěn)定可觀的投資回報 16

1.4 項目未來收益 17

第二章 承辦單位介紹 19

2.1 承辦單位基本情況 19

2.1.1 承辦單位名稱 19

2.1.2 公司注冊信息 19

2.1.3 公司當(dāng)前股權(quán)架構(gòu) 19

2.1.4 承辦單位簡介 19

2.1.5 企業(yè)文化 20

2.2 項目運營團隊 20

2.2.1 主要人員 20

2.2.2 運營團隊 21

2.3 項目營銷理念 21

第三章 行業(yè)及市場分析 22

3.1 中國養(yǎng)老市場發(fā)展背景研究 22

3.1.1 政策環(huán)境分析 22

3.1.2 經(jīng)濟環(huán)境分析 24

3.1.3 社會環(huán)境分析 25

3.1.4 技術(shù)環(huán)境分析 29

3.2 中國居家養(yǎng)老服務(wù)市場現(xiàn)狀分析 29

3.2.1 居家養(yǎng)老是我國主流養(yǎng)老方式 29

3.2.2 居家養(yǎng)老行業(yè)市場規(guī)模 30

3.2.3 消費者特征分析 31

3.2.4 專業(yè)護理人員缺乏 32

3.3 我國居家養(yǎng)老服務(wù)市場趨勢分析 33

第四章 項目產(chǎn)品服務(wù)分析 35

4.1 綜合護理中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 35

4.1.1 養(yǎng)老機構(gòu)護理站基本標(biāo)準(zhǔn)(試行) 35

4.1.2 關(guān)于開展社區(qū)居家養(yǎng)老綜合護理中心建設(shè)試點的意見(南京市) 36

4.2 悅心養(yǎng)老服務(wù)簡介 37

4.2.1 文化養(yǎng)老 37

4.2.2 多樣化動態(tài)養(yǎng)老 38

4.2.3 居家養(yǎng)老 38

4.2.4 中醫(yī)養(yǎng)老 39

第五章 項目運營模式 41

5.1 擬定公司組織架構(gòu) 41

5.2 品牌化戰(zhàn)略 41

5.3 連鎖化經(jīng)營 42

5.4 專業(yè)化服務(wù) 43

5.5 標(biāo)準(zhǔn)化管理 43

5.6 智能化發(fā)展 44

第六章 目標(biāo)經(jīng)濟收益分析 45

6.1 預(yù)估說明 45

6.2 項目營業(yè)收入 45

第七章 財務(wù)分析 46

7.1 分析說明 46

7.2 編制依據(jù) 46

7.3 三大成本核算 47

7.3.1 財務(wù)費用 47

7.3.2 管理費用 47

7.3.3 銷售費用 48

7.3.4 主營業(yè)務(wù)成本 48

7.4 成本分類 48

7.4.1 總成本核算 48

7.4.2 固定成本 49

7.4.3 可變成本 49

7.4.4 運營成本 49

7.5 利潤核算 50

7.6 主要財務(wù)指標(biāo) 50

7.6.1 盈利能力分析 50

7.6.2 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 52

7.6.3 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 53

7.6.4 項目投資回收期Pt 53

7.7 投資回報率(ROI) 53

7.8 財務(wù)生存能力分析 54

7.9 財務(wù)指標(biāo)的不確定性分析 54

7.10 評價結(jié)論 54

第八章 項目效益分析與資金退出 55

8.1 項目經(jīng)濟效益分析 55

8.2 資金籌集方案 56

8.2.1 項目資金籌集方案 56

8.2.2 投資者雙方貢獻 56

8.3 資金退出方案 57

8.3.1 資金進入、退出方式 57

8.3.2 退出方式可行性 57

8.4 投資退出方案 58

8.4.1 股改上市 58

8.4.2 兼并收購 58

8.4.3 資本重組 58

第九章 風(fēng)險分析 59

9.1 風(fēng)險因素及識別 59

9.1.1 市場風(fēng)險 59

9.1.2 競爭風(fēng)險 59

9.1.3 資金風(fēng)險 60

9.1.4 組織管理風(fēng)險 60

9.1.5 政策風(fēng)險 60

9.1.6 其他風(fēng)險 60

9.2 風(fēng)險評估 61

9.3 風(fēng)險防范對策 62

第十章 結(jié)論與建議 63

10.1 結(jié)論 63

10.2建議 63