1.1 項目總體描述

中國福建永安蝴蝶谷文化產業娛樂綜合體建設項目前期工作由深圳市中金普華管理咨詢有限公司負責，以永安市特有的生態環境、旅游資源等要素為基礎，將兒童樂園、演藝、文化、創意、景觀、休閑、娛樂等要素進行有機融合，打造了融水上樂園、實景演出、特色主題酒店、竹林溫泉、展覽館、學校、空中走廊餐廳、空中花海等功能于一體的宜游、宜娛、宜居、宜學、宜商、宜行文化娛樂綜合體項目。

1.2項目經營理念

項目堅持以市場為導向，以創新為動力，以品牌經營為核心，將項目打造成為內容服務領先、技術領先、管理領先、規模領先、效益領先，具有較強市場競爭力、可持續發展的最專業的文化產業娛樂綜合體。

(1)以市場為導向：堅持以市場需求為出發點，發揮項目內容、團隊、服務、技術、創新優勢，大力拓展國內、國際市場，不斷提高市場占有率與用戶數量。

(2)以品牌經營為核心：堅持品牌經營，實施名牌戰略，培育項目文化，塑造具有較強競爭力的知名品牌。

1.3 中國旅游市場發展概況

改革開放以來，中國旅游業經歷了起步、成長、拓展和綜合發展四個階段，我國實現了從旅游短缺型國家到旅游大國的歷史性跨越， 奠定了以國民大眾旅游消費為主體、國內與國際旅游協調發展的市場格局。根據《“十三五”旅游業發展規劃》，“十二五”期間，旅游業全面融入國家戰略體系，成為國民經濟戰略性支柱產業，2015 年旅游業對國民經濟的綜合貢獻度達到10.8%; 國內旅游、入境旅游、出境旅游全面繁榮發展，中國成為世界最大的國內旅游市場、世界第一大國際旅游消費國，世界第四大旅游目的地國家。

從旅游收入和游客接待量來看，根據國家統計局《2016 年國民經濟和社會發展統計公報》，2016 年全年國內游客達到44億人次，比上年增長11.2%，國內旅游收入39,390億元，增長15.2%;入境游客13,844萬人次，增長3.5%。國際旅游收入1,200億美元，增長5.6%;國內居民出境13,513萬人次，增長5.7%。隨著全面建成小康社會持續推進，旅游已經成為人民群眾日常生活的重要組成部分，我國旅游業進入大眾旅游時代。

目錄 1
前言 5
第一章 執行摘要 8
1.1 項目總體描述 8
1.2 項目執行步驟 9
1.3 項目投資亮點 9
1.3.1 項目理念領先 9
1.3.2 項目產品內容創新 12
1.3.3 獨具特色的文化IP 12
1.3.4 商業模式的創新 13
1.4 項目核心價值 13
1.5 項目投資回報 14
第二章 項目介紹 16
2.1 項目名稱 16
2.2 項目地點 16
2.3 項目融資規模 16
2.4 項目承辦單位 19
2.5 項目團隊核心成員簡介 20
2.6 項目經營理念 22
2.7 主要財務指標 22
第三章 行業與市場分析 24
3.1 中國旅游業現狀及未來發展趨勢分析 24
3.1.1 全球旅游業發展概況 24
3.1.2 世界旅游業發展特點和趨勢 24
3.1.3 中國旅游市場發展概況 25
3.1.4 行業發展趨勢分析 27
3.2 對標企業市場情況 29
3.2.1 常州恐龍園 29
3.2.2 北京歡樂谷 30
3.2.3 三亞宋城千古情 31
3.2.4 武漢瑪雅海灘水公園 32
3.2.5 蕪湖方特水上樂園 33
3.2.6 廣州長隆水上樂園 34
3.3 項目未來市場預測分析 35
3.3.1 游樂項目未來市場預估分析 35
3.3.2 項目物業市場預估分析 36
3.3.3 未來花園住宅市場預估分析 37
第四章 項目區域功能介紹 38
4.1 休閑游樂區功能介紹 38
4.2 主題演藝區功能介紹 39
4.3 藝術聚落區功能介紹 41
4.4 特色餐飲區功能介紹 43
4.5 未來花園住宅功能介紹 45
4.6 后勤區功能介紹 46
第五章 項目規劃建設總體思路 48
5.1 建設目標、思路、策略及依據 48
5.1.1 永安天之驕陽蝴蝶谷建設目標 48
5.1.2 永安天之驕陽蝴蝶谷建設思路 48
5.1.3 永安天之驕陽蝴蝶谷建設策略 48
5.2 永安天之驕陽蝴蝶谷功能定位 48
5.3 永安天之驕陽蝴蝶谷配套基礎設施規劃 49
5.3.1 項目設計、施工及安裝規范 49
5.3.2 基礎設施基本布局 50
5.3.3 永安天之驕陽蝴蝶谷道路交通基礎設施規劃 50
5.3.4 永安天之驕陽蝴蝶谷電力設施規劃 51
5.3.5 永安天之驕陽蝴蝶谷通信工程規劃 52
5.3.6 給排水工程 53
第六章 項目投資估算 55
6.1 投資估算范圍依據 55
6.1.1 投資估算范圍 55
6.1.2 投資估算參考范圍 55
6.2 總投資估算 55
6.2.1 休閑游樂區域固定資產投資估算 55
6.2.2 主題演藝區域固定資產投資估算 55
6.2.3 藝術聚落區域固定資產投資估算 56
6.2.4 特色餐飲區域固定資產投資估算 56
6.2.5 未來花園住宅固定資產投資估算 56
6.2.6 后勤區域固定資產投資估算 56
6.2.7 項目固定資產投資匯總 56
6.2.8 項目總投資核算 57
6.3 項目實施進度 57
第七章 財務核算 59
7.1 基礎數據與參數選取 59
7.2 編制依據 60
7.3 收入測算 60
7.3.1 娛樂項目收入 60
7.3.2 物業收入 60
7.3.3 售樓收入 61
7.3.4 項目十年期收入合計 61
7.4 銷售稅金及附加 61
7.5 成本核算 61
7.5.1 項目外購原料以及動力 61
7.5.2 項目固定資產折舊與無形資產攤銷 62
7.5.3 項目人員工資福利 62
7.5.4 項目修理費 62
7.5.5 項目財務費用 62
7.5.6 項目管理費用 62
7.5.7 項目銷售費用 63
7.5.8 項目成本總計 63
7.6 利潤核算 63
7.7 財務評價分析 63
7.7.1 盈利能力分析 63
7.7.2 財務內部收益率 65
7.7.3 財務凈現值FNPV 65
7.7.4 項目投資回收期Pt 65
7.7.5 總投資收益率（ROI） 66
7.8 財務生存能力分析 66
7.9 不確定性分析 66
7.9.1 盈虧平衡點分析 66
7.9.2 敏感性分析 67
7.10 評價結論 68
第八章 項目效益分析與資金退出 69
8.1 投資者雙方貢獻 69
8.2 資金退出方案 69
8.2.1 資金進入、退出方式 69
8.2.2 退出方式可行性 70
8.3 投資退出方案 70
8.3.1 股改上市 70
8.3.2 兼并收購 70
8.3.3 資本重組 70
第九章 項目風險分析 72
9.1 建設風險 72
9.2 市場風險 72
9.3 其他風險因素識別 73
9.4 其他防范和降低風險對策 73
第十章 結論與建議 75
10.1 結論 75
10.2建議 75