科技產業園規劃報告
一、項目背景
上海是一座國家歷史文化名城，擁有深厚的近代城市文化底蘊和眾多歷史古跡。江南傳統吳越文化與西方傳入的工業文化相融合形成上海特有的海派文化，上海人多屬江浙民系使用吳語。早在宋代就有了“上海”之名，1843年后上海成為對外開放的商埠并迅速發展成為遠東第一大城市，今日的上海已經成功舉辦了2010年世界博覽會、中國上海國際藝術節、上海國際電影節等大型國際活動。
上海轄15個市轄區、1個縣，總面積6340平方公里，屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，春秋較短，冬暖夏涼。1月份最冷，平均氣溫約4℃，通常7月份最熱，平均氣溫約28℃。
項目建設區域為南橋重點打造的商務商貿區。東北新區是南橋新城“五心五片區”結構中的“五片區”之一，是新城未來發展的主要空間之一。
二、項目基本情況
該項目占地22畝(14000平方米)，總建筑面積約11萬平方米，其中商用面積4萬平方米(含人防和設備用房5000平方米)，辦公住宅7萬平方米，并配套建設道路、停車場、裝卸平臺及配套用房1000平方米。
商業廣場項目從功能上分為三部分，
地下部分：為人防、設備間、停車場，約10000平方;
裙樓1～4層為商業服裝及小商品批發商城，約40000平方;
5-28層以上為2座辦公塔樓，約70000平方
基地容積率7.0，建筑密度70%，機動車停車泊位300輛(地下室及戶外)。
項目總投資：3.5億元人民幣。
三、項目經濟指標
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序號 |
項 目 |
單位 |
指標 |
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1 |
規劃總用地面積 |
平方米 |
14000 |
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1.1 |
其中 |
建筑用地面積 |
平方米 |
10000 |
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1.2 |
公共占地面積 |
平方米 |
4000 |
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2 |
總建筑面積 |
平方米 |
110000 |
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|
2.1 |
其中 |
住宅建筑面積 |
平方米 |
0 |
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2.2 |
寫字樓建筑面積 |
平方米 |
70000 |
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|
2.3 |
餐飲娛樂建筑面積 |
平方米 |
0 |
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2.4 |
商鋪建筑面積 |
平方米 |
40000 |
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2.4.1 |
其中 |
負1層商鋪建筑面積 |
平方米 |
5000 |
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2.4.2 |
底層商鋪建筑面積 |
平方米 |
10000 |
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2.4.3 |
二層及以上商鋪建筑面積 |
平方米 |
30000 |
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3 |
建筑密度 |
% |
70 |
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4 |
容積率 |
|
6.00 |
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5 |
綠地率 |
% |
20 |
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6 |
銷售收入 |
萬元 |
45000 |
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7 |
建設投資 |
萬元 |
35658 |
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8 |
投資利潤率（稅前） |
% |
19.87% |
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9 |
投資利潤率（稅后） |
% |
13.32% |
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10 |
全部投資財務內部收益率（稅前） |
% |
30.07% |
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11 |
全部投資財務內部收益率（稅后） |
% |
20.62% |
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12 |
全部投資財務凈現值（稅前） |
萬元 |
3285 |
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|
13 |
全部投資財務凈現值（稅后） |
萬元 |
1534 |
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|
14 |
全部投資投資回收期（稅前） |
年 |
1.15 |
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|
15 |
全部投資投資回收期（稅后） |
年 |
1.14 |
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四、項目提出建議
結論、存在問題與建議
通過對項目的技術經濟分析論證，我們得出以下結論：
1、科技園區項目的建設，符合國家宏觀經濟政策和上海市對該區域的發展規劃。
2、科技園區項目
開發商：上海某房地產開發有限公司;
均具有很強的經濟實力和較強的商業運作能力，為項目建設及招商提供了可靠的保障。
3、本項目的規劃設計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環境景觀相融洽的目的。
4、本次可行性研究對項目開發的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。
5、從財務評價指標上來看，其市場前景看好，企業能快速回籠資金。
6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力，資源供給及外部協作條件滿足建設要求。
根據在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議：
1、經營管理風險規避
A、本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。
B、在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案。
C、做好物業管理和售后服務工作。
2、金融財務風險規避。
從自有資金使用成本和開發資金回收考慮應減少占用資金回收風險，應采用多種方式實現快速銷售。
3、建設管理措施
A、整合企業資源，提高操作水平。
B、根據開發資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。
C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發理念的延續性。
D、委托合作伙伴“本項目發展商”作為銷售及招商代理公司。
E、項目在招投標階段應該選有實力的承包商和監理單位，建設過程中應加強現場不同專業、不同工種之間的協調與配合，確保工程進度，保證工程質量，盡量縮短項目周期。
五、目錄
報告目錄 1
圖表目錄 4
前言 6
第一節 報告編制目的 6
第二節 報告編制說明 6
第三節 特殊說明 6
第一章 總論 7
第一節 項目基本情況 7
第二節 經濟技術及財務指標 8
第三節 結論、存在問題與建議 9
第二章 項目建設背景與開發商、發展商概況 11
第一節 項目建設背景 11
第二節 項目建設的必要性 13
第三節 項目建設的可行性 15
第四節 項目可行性研究的依據 15
第五節 開發商簡介 16
第三章 市場分析與預測 17
第一節 社會經濟狀況 17
第二節 房地產市場宏觀形勢分析及預測 26
第三節 項目的市場情況分析及預測 42
第四章 建設條件及選址 47
第一節 區域概況 47
第二節 自然條件 47
第三節 公共服務設施 49
第四節 自然資源 50
第五節 水文地質 50
第六節 地址選擇 51
第五章 規劃設計方案 52
第一節 規劃設計方案的指導思想 52
第二節 規劃設計方案的原則 52
第三節 建筑規模及規劃設計方案設想 53
第六章 營銷策略及方案 60
第一節 營銷策略 60
第二節 營銷方式 62
第三節 銷售節奏與策略 64
第四節 入市思路 69
第五節 租售計劃 70
第七章 環境保護及勞動安全 71
第一節 環境保護 71
第二節 勞動衛生與安全 72
第三節 項目內部安全保護 75
第八章 物業管理與勞動定員 76
第九章 項目實施進度與管理 78
第一節 項目管理 78
第二節 項目監理 78
第三節 項目建設工期和實施進度 80
第十章 節約能源 81
第十一章 項目投資估算及資金籌措 83
第一節 投資估算的原則 83
第二節 財務測算報告 83
第三節 風險分析 94
第十二章 結論及建議 96
第一節 結論 96
第二節 存在的問題及建議 97
第三節 特殊說明 99
圖表目錄
圖表1：項目主要技術經濟指標 8
圖表2：區域規劃 11
圖表3：項目周邊環境 12
圖表4：2011-2015年國內生產總值及其增長速度 18
圖表5：2011-2015年三次產業增加值占國內生產總值比重 18
圖表6：2015年年末人口數及其構成 19
圖表7：2011-2015年城鎮新增就業人數 19
圖表8：2011-2015年全員勞動生產率 20
圖表9：2015年居民消費價格月度漲跌幅度 21
圖表10：2015年居民消費價格比上年漲跌幅度 21
圖表11：2015年新建商品住宅月同比價格上漲、持平、下降城市個數變化情況 22
圖表12：2011-2015年全國一般公共預算收入 22
圖表13：2011-2015年年末國家外匯儲備 23
圖表14：2011-2015年上海市生產總值及其增長速度 24
圖表15：2011-2015年建筑業增加值及其增長速度 26
圖表16：2015年房地產開發和銷售主要指標及其增長速度 27
圖表17：上海辦公樓市場 38
圖表18：上海零售物業情況 40
圖表19：上海酒店行業情況 42
圖表20：項目建筑技術經濟指標 56
圖表21：施工階段主要環境污染因素及其環保方案 72
圖表22：**科技園區主要技術經濟指標 83
圖表23：**科技園區總投資估算表 84
圖表24：項目總投資計劃進度 85
圖表25：銷售收入與經營稅金及附加估算表 86
圖表26：投資使用計劃與資金籌措表 87
圖表27：借款償還計劃表 88
圖表28：資金來源與運用表 89
圖表29：損益表 90
圖表30：財務現金流量表(自有資金) 91
圖表31：財務現金流量表(全部投資) 92
圖表32：商貿城中心廣場示意圖 100
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