一、項目概況

本項目總體規劃內面積2,243.96畝，充分利用向化鄉閑置資源打造教育實踐、農業鄉村旅游、文化旅游、休閑旅游、各類配套設施為一體的田園綜合體。向化鄉田園綜合體·教育學習實踐基地項目的發展目標是：以現有2,243.96畝閑置土地，依托當地的旅游資源，通過建設教育實踐、文化旅游、農業鄉村旅游、休閑旅游、各類配套設施等區域，實現一個可行的、務實的、落地的田園綜合體項目。項目在運營過程中將各行業積極融入其中，各部門齊抓共管，全城居民共同參與，充分利用目的地全部的吸引物要素，為前來旅游的游客提供全過程、全時空的體驗產品，從而全面地滿足游客的全方位體驗需求。項目將不再停留在旅游人次的增長上，而是旅游質量的提升，追求的是旅游對人們生活品質提升的意義，追求的是旅游在人們新財富革命中的價值，通過資源利用、政策引導和政府扶持，最終達到精準扶貧、全民參與、全產業鏈互惠共贏的宏偉目標。

二、項目發展定位

以向化鄉特有的生態環境、傳統農業、閑置資源等要素為基礎，以擬建項目一期的教育基地依托，將二、三期農業、生態、文化、創意、景觀、休閑等要素進行有機融合，打造了融特色親子游、農業觀光、文化創意體驗、軍事文化展示、科普教育、健康休閑娛樂等功能于一體的田園綜合體。

三、項目擬建地址

項目擬建地址為：青海省西寧市大通回族土族自治縣向化鄉下灘、達頭村

四、功能與模塊分析

空間布局：

一心：景區大門綜合服務中心

兩核：

1、花海吸引核

2、園林景觀吸引核

兩帶動：

1、下灘村、達頭村居住發展帶

2、將軍溝與藍雀山婚紗攝影發展帶

四區：

1、休閑區：高爾夫、馬場、垂釣休閑區;

2、文化藝術區：稻草文化、皮影、手工藝、農村風俗、生活體驗區;

3、農田實踐區：開心農牧場、大鵬采摘區;

4、教育實踐區：軍事、教學實踐、CS戶外拓展。

1、教育基地

教育基地占地面積52.91畝(35,273.51㎡)，其中：改造閑置下灘學校占地面積15.56畝，新建軍事教育區占地面積36.95畝，位于向化鄉田園綜合體·教育學習實踐基地區域參見下圖所示

2、教學實踐區

充分利用下灘學校內閑置土地741.68平方，建設全國各大名校介紹區

3、軍事教育區

新建軍事教育區占地面積36.95畝(24,663.46㎡)，基地內可同時容納數百人就餐和訓練，是極具特色的軍事拓展體驗基地，同時軍事展廳可以為孩子普及中國的軍事知識與愛國精神

4、CS戶外拓展訓練

訓練區規劃占地面積90.81畝(60,540.30㎡)

5、稻草文化

稻草文化區占地面積60.27畝(40,180.20㎡)

6、文化藝術區

文化藝術區占地面積101.94畝(67,960.34㎡)

區域主要為當地村民提供場地、載體，讓村民融合、參與整個項目的運營與利益結合中，實現互惠共贏、精準扶貧。

7、大棚采摘區

大棚采摘區占地面積77.82畝，以每0.5畝為單位分配130個大棚種植區域，運營模式為承包方式，給予村民，項目方提供種子與技術，游客可定制、采摘、購買區域內種植產品。

8、花海區吸引核

為游客提供不一樣的體驗，項目規劃花海占地面積173.73畝(1158,20.58㎡)，主要種植耐寒類花卉(如：合歡 黃山欒樹 法桐 青桐 大葉女貞 深山含笑 紅花等)

9、園林景觀吸引核介紹

園林景觀步行區占地面積262.13畝(174,754.21㎡)，區域內含：

1、漂流區;

2、別墅區;

3、園林景觀步行觀賞區

10、休閑區介紹

1、垂釣區介紹

垂釣區占地面積60.64畝(40,426.87㎡)

2、馬場介紹

馬場占地面積315.83畝(210,554.39㎡)，馬場以審美體驗、運動體驗為主題，具有養生、運動、休閑體驗品味的功能和快樂，提供給在快節奏工作中的人放松的地方，增添被高樓大廈包裹外的樂趣，人們有效地將人文要素融入馬場。馬上在向化鄉田園綜合體·教育學習實踐基地實現的是進一步拓展項目功能、整合資源，把傳統農業發展為融生產、生活、生態，運動、娛樂為一體具有一定特色的田園綜合體。

3、高爾夫

高爾夫球場占地面積823.34畝，內含占地面積8000㎡一層建筑一棟，道路兩側均搭建蒙古包(60個)，游客可選擇在蒙古包內住宿

4、景區大門綜合服務中心

農業休閑觀光市場主要提供以休閑、觀光度假項目為核心的休閑度假產品。休閑度假產品的主要功能是觀光功能和度假休憩功能。

五 目錄

前言 9

第一章 總論 11

1.1 項目概況 11

1.1.1 項目名稱 11

1.1.2 項目承辦單位 11

1.1.3 項目建設方案及內容 11

1、 項目發展定位 11

2、項目建設內容概述 11

1.1.4 項目經濟效益規模 12

1.1.5 項目投資估算和資金籌措 13

1、項目總投資估算 13

2、資金籌措方案 14

1.1.6項目擬建地址 14

1.1.7 建設性質 14

1.1.8 建設工期 14

1、項目建設周期 14

2、項目三期各項指標 15

1.2 項目主要建設經濟指標 16

1.3報告編制依據和研究范圍 18

1.3.1研究范圍與誤差控制 18

1.3.2項目指導思想 19

1.4可行性研究報告編制原則 20

1.5 承辦單位基本情況 21

1.6可行性研究結論 21

第二章 項目的必要性與可行性 23

2.1 項目發起理念與初衷 23

2.1.1 教育實踐基地建設背景 23

2.1.2 田園綜合體建設背景 23

2.2項目的必要性 25

2.2.1 項目的建設有利于滿足西寧市與大通縣人民群眾日益增長軍事文化需求的需要 25

2.2.2項目的建設有利于豐富西寧市與大通縣人民軍事文化生活，提高全民素質 26

2.2.3 項目的建設有利于解決下灘、達頭村的貧困問題 26

2.2.4項目的建設有利于解決向化鄉發展局限的問題 27

2.2.5項目的建設有利于提高政府公眾形象 28

2.3項目的可行性因素 28

2.3.1 國家政策層面的大力支持具備可行性因素 28

2.3.2項目模式具備可行性因素 29

2.3.3項目財務指標具備可行性因素 30

第三章 國內外案例 31

3.1 教育實踐基地案例分析 31

3.1.1深圳市新長征軍事拓展基地 31

3.1.2 田田教育培訓基地 31

3.1.3江西國防軍事夏令 32

3.2田園綜合體經典案例分析 33

3.2.1國內田園綜合體案例概括分析 33

1、無錫田園東方 33

2、多利成都農莊 34

3、藍城農莊小鎮 34

4、嘉年華樂園 34

5、農業迪士尼 35

3.2.2 與項目相識案例詳細分析 35

1、服務特色 36

2、產品組成 36

3、客群分析 37

4、運營與盈利模式 38

第四章 項目規劃內區域規模與功能介紹 39

4.1 向化鄉田園綜合體·教育學習實踐基地項目模式分析 39

4.1.1項目規劃原則 39

4.1.2服務特色 40

4.1.3空間布局 40

4.2 項目一期空間布局 41

4.2.1教育基地規模介紹 41

4.2.3教學實踐區 42

1、下灘學校改造內容規模 43

2、下灘學校改造內容功能 43

3、下灘學校新建內容與功能 44

4.2.4 國防軍事教育區 45

1、軍事教育區內容規模 45

2、軍事教育區功能 46

4.2.5 CS戶外拓展訓練 48

4.2.6將軍溝與藍雀山婚紗攝影發展帶 51

4.3 項目二期空間布局 51

4.3.1稻草文化 52

4.3.2文化藝術區 53

4.3.3開心農牧場 55

4.3.4大棚采摘區 56

4.3.5 下灘村、達頭村居住發展帶 58

4.4 項目三期介紹 59

4.4.1花海區吸引核介紹 60

4.4.2園林景觀吸引核介紹 61

1、園林景觀大道 62

2、別墅區 63

3、漂流區 65

4.4.3休閑區介紹 66

1、垂釣區介紹 66

2、馬場介紹 68

3、高爾夫 70

4.4.4景區大門綜合服務中心 71

4.5 精準扶貧社會效益 72

第五章 項目建設條件與選址分析 74

5.1 選址原則 74

5.2 建設條件分析 74

5.2.1地理位置 74

5.2.2自然條件 75

5.2.3 項目用地類別及基本情況 76

5.2.4 其它建設條件 77

第六章建設內容和規模 78

6.1確定方案的依據和原則 78

6.2 項目總體規劃方案 78

6.2.1策劃構思 78

6.1.2策劃重點和定位 79

6.1.3 具體輔助型設計 79

6.2項目主體建筑工程 80

6.3公用及輔助工程 81

6.3.1給排水工程 81

6.3.2變配電工程 82

6.3.3動力照明及防雷工程 83

6.3.4消防工程 83

第七章環境影響評價 84

7.1環境評價依據及執行標準 84

7.2 項目建設與運營過程對環境的影響 84

7.2.1項目建設期 84

1、環境空氣影響分析 85

2、水環境影響分析 85

3、聲環境影響分析 85

4、固體廢棄物環境影響分析 86

7.2.2項目運營期 86

1、環境空氣影響分析 86

2、水環境影響分析 86

3、聲環境影響分析 86

4、固體廢棄物環境影響分析 86

7.3環境保護措施及治理方案 87

7.3.1項目施工期環保措施 87

1、廢氣及揚塵污染控制環保措施 87

2、污水環保措施 87

3、噪聲環保措施 88

4、固體廢棄物環保措施 88

7.3.2運營期環境保護措施 89

1、大氣污染環保措施 89

2、污水處理環保措施 89

3、噪聲污染環保措施 89

7.4環境影響評價結論 89

第八章勞動安全衛生與消防 90

8.1危害因素和危害程度分析 90

8.1.1施工作業 90

8.1.2用電設備 90

8.1.3室內空氣質量 90

8.2安全措施方案 90

8.3消防設施 91

8.3.1消防用水 91

8.3.2消防設備 92

8.3.3消防用電 92

第九章循環經濟與節能節水措施 93

9.1編制依據 93

9.2設計原則和基本要求 93

9.2.1綠色設計原則 93

9.2.2資源最佳利用原則 93

9.2.3能源消耗最小原則 93

9.2.4零污染原則 94

9.2.5技術先進原則 94

9.2.6加強控制管理，節約能源 94

9.3綠色建筑設計措施 94

9.3.1給排水 94

9.3.2電氣 94

9.4節能措施 95

9.4.1采取新的節能技術和新工藝 96

9.4.2公用工程節能措施 96

1、供電專業節能措施 96

2、熱水系統節能措施 96

9.4.3建筑節能措施 96

9.4.4其他節能措施 96

9.5節水方案 97

9.5.1雨水利用方案 97

9.5.2節水措施 97

第十章項目招標 99

10.1 項目建設模式 99

10.2 項目組織機構及職責 99

10.3 項目投資管理 100

10.4 質量管理 100

10.5 工程進度管理 101

10.6 合同管理 101

10.7 協調管理 102

10.8 安全和文明施工 102

10.9 資金管理 102

10.10項目招標 102

1、招標范圍 102

2、招標工作機構人員組成 103

10.2項目實施進度計劃 103

第十一章投資估算與資金籌措 106

11.1投資估算范圍依據 106

11.1.1 投資估算范圍 106

11.1.2 投資估算參考范圍 106

11.2總投資估算 106

11.2.1建設投資估算 106

11.2.2項目總投資 107

1、一期投資 107

2、二期投資 108

3、項目三期投資 108

11.3項目籌措方式與資金使用 109

11.3.1 資金籌措方式 109

11.3.2資金使用 109

第十二章財務分析 110

12.1基礎數據與參數選取 110

12.2 編制依據 111

12.3收入測算 111

12.3.1項目一期營業收入 111

12.3.2項目二期營業收入 112

12.3.3項目三期營業收入 112

12.3.4項目收入合計 112

12.4銷售稅金及附加 113

12.5 成本核算 113

12.5.1 外購原料以及動力 113

12.5.2 固定資產折舊與無形資產攤銷 113

12.5.3人員工資福利 113

12.5.4修理費 113

12.5.5財務費 114

12.5.6管理費用 114

12.5.7銷售費用 114

12.5.8 成本總計 114

12.6 利潤核算 114

12.7財務評價分析 114

12.7.1盈利能力分析 114

12.7.2財務內部收益率 116

12.7.3財務凈現值FNPV 116

12.7.4項目投資回收期Pt 117

12.7.5總投資收益率(ROI) 117

12.8財務生存能力分析 117

12.9 不確定性分析 118

12.9.1 敏感性分析 118

12.9.2盈虧平衡分析 119

12.9評價結論 119

第十三章效益分析 120

13.1區域經濟效益分析 120

13.2社會效益分析 120

1、社會影響分析 120

2、社會風險分析 121

第十四章　風險分析 122

14.1項目主要風險因素識別 122

14.2防范和降低風險對策 122