1、政策盤活工業用地2014年，上海市政府、市規土局連發兩文：《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》、《關于加強工業用地出讓管理的若干規定》針對存量工業用地，新增工業用地，提出了未來工業用地發展的指導思路。同期，上海市對現有近800平方公里工業用地總體規劃，分為三種類型：104、195、198并對其轉型發展采取了不同的規劃引導策略。2014年后，工業用地出讓被具體劃定分為四類：工業產業類、標準廠房類、研發總部產業類，研發總部通用類，對于每種類型出具不同規格之出讓合同。新規中明確：產業項目類、研發總部產業項目類采取“帶產業項目”掛牌式供應;標準廠房類、研發總部通用類通過公開招拍掛方式供應。鼓勵采取租賃方式使用土地，逐步實行工業用地“租讓結合，先租后讓”的供應方式。2、上海“三類”工業用地劃分

104區域——2009年，上海開展了“兩規合一”工作，規劃形成了工業區塊104個，當時的總面積大約764平方公里，占全市建設用地總規模的25%左右。像外高橋、張江這些工業園區，就屬于104區塊。104區塊原則上以調整結構和升級為主，轉型方向主要是為研發總部產業類用地、研發總部通用類用地和工業用地標準廠房類。104區塊是相對比較穩定，是較為受歡迎的區塊。195區域——“195區域”指規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地，因實際面積約195平方公里而得名。上海存量二次開發的市場主要就存在于這個“195區域”，轉型的方向有研發總部產業類用地、研發總部通用類用地、商辦用地等。“195區域”雖然在城市基建區內，但因為產業結構差異的原因，會出現較大幅度的調整，這也就意味著不少企業將面臨外遷。198區域——“198區域”就是規劃產業區外、規劃集中建設區以外的現狀工業用地，面積大約為198平方公里，所以，2014年，上海開始了“198區域”減量化。這批建設用地大多位于市郊村鎮，所以，“198區域”減量優先考慮位于基本農田保護區、水源保護區、薄弱村集中區域、生態網絡空間及規劃郊野公園等區域。這些區域的企業或將關停撤走。

3、增量工業用地新政掃描一、生命管理周期上海國有建設用地使用權出讓合同—2014年7月起執行1、年限50年變20年。7月1日起，一般產業項目類工業用地出讓年限不超過20年，對于有特殊要求的市重點產業項目類工業用地，經有關部門批準后，出讓年期可為20-50年。2、逾期不開工可收回土地。原則上開工期限不超過交地后6個月，竣工期限不超過交地后24個月，且受讓人只能提出一次開工延期申請和竣工延期申請，延期期限均不得超過3個月;對于情節嚴重的，可以收回土地使用權。3、引入履約時間保證金。開工、竣工、投產三個階級，均設有相應履約保證金。4、不得整體、分割轉讓。土地不得整體或分割轉讓，房屋不得分幢、分層、分套轉讓。5、變向流轉，受讓人資格需審查。出資比例結構、項目公司股權結構經出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經過規土、產業、園區管理機構等綜合認定，抵押權實現時出讓人或園區管理機構可以優先購買。二、22號文2016年6月出臺的《本市盤活存量工業用地的實施辦法》滬府辦【2016】22號文(以下簡稱“22號文”)是上海市涉及存量工業用地盤活政策的文件，是在相當長時間內對上海市盤活存量工業用地依據的具體實施辦法，對上海城市建設、經濟轉型升級和產業地產發展都具有極其重要的意義。

22號文重點解決了原土地權利人和新拿地企業如何參與土地轉型開發的問題。對于原土地權利人：由下表可知，文件給出了四種參與方式并對每種方式作出了具體規定。

對于新拿地或存量項目：主要有結余用地轉讓和調整為標準廠房類用地兩種情形。1，通過出讓、依法登記取得房地產權證書的產業項目類工業用地在滿足原土地權利人自身需要后節余的部分可分割轉讓，但需要取得出讓人同意且滿足全生命周期管理要求。2，通過出讓、依法登記取得房地產權證書的產業項目類工業用地，位于規劃工業區塊內且符合規劃的，經區縣政府或園區管理機構審核同意，可按照市場評估價，補繳土地出讓價款后，調整為標準廠房類用地，簽訂土地出讓補充合同，實施土地全生命周期管理。工業用地標準廠房類土地使用權不得整體或分割轉讓，宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可以出租給符合所在區縣或園區準入條件的工業投資項目。確需土地房屋整體轉讓的，須經出讓人同意，也可由出讓人或園區開發平臺優先收購，并納入全市統一土地交易市場實施。4、工業用地新政小結22號文雖有創新和突破，但國有平臺公司(漕河涇、張江高科、閔行開發區等)的“國民待遇”特惠政策仍然存在：政策小結：

對產業地產商：【2016】22號文內容不可謂不嚴苛，文件的出臺是對非園區平臺的產業地產商一個不小的打擊，新增項目，無論是轉型為標準廠房類的不可分割轉讓規定還是轉型為非住宅類經營性用地的高比例持有，再加上區縣政府和全生命周期管理的要求，都將會對產業地產商的資金和招商構成很大壓力。對原土地權利人：【2016】22號文雖然文件提供了4種轉型方式，但除了收儲外，其他3種方式的實現均非易事。