1、項目背景

目前海南全省正在堅持中國特色、對標世界最高水平開放形態，分步驟分階段加快推進自由貿易港建設。海口市作為海南省省會，是全省政治、經濟、文化和交通中心，在自由貿易港建設中占有舉足輕重的地位。根據《2019 年海口市國民經濟和社會發展統計公報》，2019 年海口市實現地區生產總值 1,671.93 億元，同比增長 7.5%，保持穩中有進的發展態勢。

其中第三產業增加值 1,324.75億元，同比增長 8.8%，第三產業作為經濟穩定器的作用更為明顯，已成為海口市經濟增長的支柱產業。截至 2019 年底，海口市認定總部企業 24 家，其中 2018年以來新落戶總部企業 5 家，現有總部企業 19 家，綜合型（區域型）總部企業19 家，高成長型總部企業 5 家。

2019 年海口市全年新增市場主體 9.54 萬戶，比上年增長 54.4%，占全省的 39%。本項目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整體定位為自貿港中央商務區、省級行政文化中心，是集行政、商務、教育、文化、購物、休閑娛樂、居住為一體的城市核心，承擔著海口市完善國際旅游島中心城市職能的重大作用。

項目主要建設內容為新建一組城市商辦綜合體，包括 5A 級辦公樓、免稅商業中心及相應配套設施，其中免稅商業將以綜合購物、精品專賣、個性專賣為主，目標為打造海口市規模最大、規格最高、貨品最全的一站式精品免稅購物中心。項目建成后，其規模性的商業體量和豐富業態，將持續吸引大量的旅游者和城市居民前往購物和體驗，有利于提升大英山 CBD 的競爭力和品質，帶動海南省區域經濟高質量發展。

2、項目概況

項目名稱：海口市大英山新城市中心區 D01 地塊辦公商業綜合體項目。

項目實施主體：海南國善實業有限公司。

項目實施地點：海口市大英山新城市中心區 D01 地塊（東至 D09 地塊，南至國興美食城、海之南外國語實驗學校，西至五指山南路，北至國興大道）。

預計投資總額：256,164.25 萬元。

規劃建筑面積：21.8 萬平方米。

3、項目建設內容

項目主要建設內容為新建一組城市商辦綜合體，包括：5A 級辦公樓、免稅商業中心及相應配套設施。

項目擬新建總建筑面積約 21.8 萬平方米，其中地上建筑面積約 11.9 萬平方米，地下建筑面積約 9.9 萬平方米。項目地上部分由商業裙房及一棟超高層辦公塔樓組成。項目地下室共四層，其中地下一層為商業，地下二至四層為車庫及后勤輔助用房。本項目商業總面積約 7.0 萬平方米，辦公總面積約 6.8 萬平方米，其余功能為停車、后勤、設備等配套功能。

4、項目投資估算

經估算，本項目總投資為 256,164.25 萬元，其中建筑安裝工程費 206,726.21萬元，工程建設其他費用 34,683.44 萬元，預備費 11,854.93 萬元，建設期貸款利息 2,899.67 萬元。

5、項目進展及審批情況

截至本報告出具日，國善實業已取得項目用地的《國有土地使用權證》，并就本項目完成了海南省企業投資項目備案（項目代碼：2020-460107-70-03-019873）及建設項目環境影響登記表備案（備案號：202046010700000266）。

6、項目實施的必要性

（1）落實自貿港建設總體方案和區域規劃要求，享受大英山國興大道 CBD區位優勢紅利

《海南自由貿易港建設總體方案》要求將海南自由貿易港打造成為引領我國新時代對外開放的鮮明旗幟和重要開放門戶，提出大力發展旅游業、現代服務業和高新技術產業，不斷夯實實體經濟基礎，增強產業競爭力。隨著海南離島旅客免稅購物新規落地，位于城市核心區域的商業地產項目將因海南的政策和人口紅利擁有良好的開發運營前景。此外，自貿港通過稅收優惠、人才引進政策吸引了來自世界各地的跨國企業、金融機構、大型總部集團入駐，總部經濟快速催生高端寫字樓營商需求。

大英山及國興大道 CBD 區域被定位為國際旅游島中央商務區、省級行政文化中心，未來將成為匯集省級行政辦公、金融商貿、文化博覽、商業購物、餐飲娛樂等多種功能的綜合服務功能。本次非公開發行募投項目未來將在大英山及國興大道 CBD 新建城市商辦綜合體，將充分響應《總體方案》對海南自貿港建設的要求，強化海口市旅游中心功能，同時享受大英山國興大道CBD 區位優勢的紅利，提升公司的市場競爭能力及盈利能力。

（2）打造總部經濟高質量發展“新引擎”，拓展商業、辦公綜合體的建設和運營領域

《海南自由貿易港建設總體方案》明確提出，要“支持發展總部經濟”。近年來，海口持續優化營商環境，營造良好的發展“軟環境”，吸引了阿里巴巴、字節跳動、大唐集團等知名總部企業相繼在海口落地。本次非公開發行募集資金將用于在海口核心 CBD 區域建設商業辦公綜合體，不僅推動上市公司在原有產業基礎上逐步向商業、辦公綜合體的建設和運營領域拓展，還能夠為打造海口總部經濟“新引擎”添磚加瓦，提升大英山及國興大道 CBD 的競爭力和品質，帶動海南省區域經濟高質量發展。

7、項目經濟效益

經測算，本項目的內部收益率（稅后）為 10.6%，靜態投資回收期為 9.3 年，動態投資回收期 14.4 年，項目具有良好的經濟效益。