1.1.4 項目建設規模及內容

1、更新單元范圍

本次更新單元范圍面積為 7053.8 ㎡。

2、拆除用地范圍

拆除用地范圍與更新單元范圍一致，用地面積 7053.8 ㎡，用地屬于公司的完整宗地范圍(宗地號 T805-0003)。

3、開發建設用地面積

本次規劃在已批法定圖則地塊劃分基礎上，扣除城市公共利益用地后，確定本次規劃的開發建設用地面積為 5883.8 ㎡(其中 946.1 ㎡為協議出讓給實施的用地面積，該部分用地對應的建筑面積按照相關規定補繳地價)。

4、公共利益用地面積

本項目拆除用地面積 7053.8 ㎡，根據該地區已批法定圖則的相關要求，拆除范圍內需落實公園綠地 304.2 ㎡，道路用地 865.8 ㎡，合計需貢獻的公共利益用地為 1170.0㎡。本次規劃按法定圖則的要求完全落實。土地貢獻率為16.6%。

2.3.1 地方政策大力扶持支撐項目可行

1、深圳市通過改革創新促進產業轉型升級

牢固樹立創新發展、深圳質量的理念，更加突出規劃統籌，推進空間規劃與產業規劃有機銜接，實現城市空間布局和功能結構優化;更加突出有扶有控、有保有壓，以結構性、差別化的土地供給，引導空間資源向產業轉型升級的重點方向、重點領域、重點行業和重點企業配置，限制、淘汰落后產能;更加突出節約集約，加大土地利用強度，促進優 質要素資源向產業基地和園區集聚，提高空間資源綜合利用效益; 更加突出改革創新，著力在土地整備、二次開發利用、產業用地用房供給等方面取得新突破，釋放產業發展空間，促進產業轉型升級，以更少的空間資源消耗支撐更長時期、更高質量的產業發展。

2、深圳加快實施城市更新

2009 年 11 月，《深圳市城市更新辦法》出臺，目標是進一步完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約和集約利用，促進經濟和社會的可持續發展。辦法規定了綜合整治、功能改變和拆除重建等三類具體措施，為城市更新和產業轉型升級提供了政策依據。

2012 年 1 月，《深圳市城市更新辦法實施細則》出臺，以推進實施《深圳市城市更新辦法》，規劃城市更新活動，建立規范、有序的城市更新長效機制。

2012 年 8 月，市政府召開了第五屆六十三次常務會議，審議并原則通過《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，措施中在加快城市更新歷史用地處置、完善城市更新地價政策、強化城市更新實施管理等方面提出了一系列具體措施。

2015 年 8 月，深圳市規土委發布《城市更新單元規劃審批操作規則》，明確了城市更新單元規劃的審批職能分工，旨在規范流程、提高效率。

2016 年 11 月，深圳市規土委發布《深圳市城市更新“十三五”規劃》，提出了“優化更新結構、提倡有機更新、加大配套及保障性住房供應”的理念。

2017 年 1 月，《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》強調：大幅提高城市更新項目的人才住房、保障性住房配建比例，鼓勵軌道站點周邊、符合條件的現狀舊工業區調整規劃功能用于建設人才住房、保障性住房。

本項目的建設是貫徹落實深圳市城市更新政策的重要表現。項目發展具備一定的制度支撐，面臨良好的政策環境。

3、深圳市制定產業轉型升級目標

當前，深圳正處于加快轉變經濟發展方式的關鍵時期，進一步創新土地利用方式，挖掘土地資源潛力，優化空間資源配置。保障重點產業發展的空間需求，是推進土地管理制度改革，提升土地節約集約利用水平的內在要求;是加快產業轉型升級，構建以“高新軟優”為特征的現代產業體系的迫切需要;是增強城市發展后勁，加快建設現代化國際化先進城市的必然選擇，對打造科學發展的“深圳質量”，努力實現有質量的穩定增長、可持續的全面發展，具有重大意義。

本項目片區產業轉型升級，發展互聯網產業，提升土地利用價值，符合整個深圳發展戰略，面臨良好地發展機遇。

2.3.2 經濟效益顯著支撐項目可行

項目建設將為深圳市優化產業結構，創造就業機會、增加財政稅收、活躍帶動區域經濟的發展發揮積極作用。項目總建筑面積約 3.53 萬平方米，均為產業研發用房，除了產業鏈核心企業引入，如香港麗達集團有限公司等，以及產業配套電子商務平臺，將引進中小民營企業 100 多家，將形成研發型高新技術產業基地和中小民營科技企業集群。

經預測，項目全部建成運營后，將聚集 100 多家中小型企業、3 家以上總部企業，創造 2 萬個就業崗位，實現園區營業收入 25 億元/年，總稅收貢獻 1.2 億元/年，成為南山區高新技術產業的創新高地，進一步鞏固和加強深圳市在互聯網產業領域的領先位置，加強深港青年創新合作。

項目鳥瞰圖效果圖

3.2.1 地理環境

(1)位置境域

南山區位于廣東省深圳市中西部，地理坐標北緯22°24′～22°39′、東經113°47′～114°01′，行政區域東起車公廟與福田區相鄰，西至南頭安樂村、赤尾村與寶安區毗連，北靠羊臺山與寶安區、龍華區接壤，南臨蛇口港、大鏟島和內伶仃島與香港元朗相望。東距汕頭272.8公里，東南隔海距香港元朗5.5公里，東北距惠州61.6公里，西北距東莞61.3公里，西距廣州102.4公里，西南距珠海、澳門59.1公里。

(2)地形地貌

南山區地處珠江口東岸，依山傍海，地勢北高南低，平地、臺地、山丘相間，從北向南可分為北部山丘盆地區、中部低丘臺地區和南部孤丘平地區三級地形，由北向南逐級下降。

南山區主要山峰北有羊臺山，海拔587米，中部有塘朗山，海拔430米，南有大南山，海拔336米。大部分為山前坡狀臺地，臺面已微丘陵化，平緩的崗地相間分布;臺地面積占40%，丘陵山地占30%，平地占20%，其余為灘涂水面。

南山區土壤以花崗巖風化土層為主，巖性為含石英砂粒的硬質粘土;谷地為風化土層，上覆1～4米厚的沖積和洪積松散砂性土，局部夾有砂層透鏡體;沿海灣一帶為濱海平原，地勢較平坦，巖性為淤泥和砂層，因河流沖積和海相沉積而成，厚度一般10～15米，其下為基巖風化土層。

南山區境內有南頭半島，分為北部和東南部平原地區以及西南部大南山等山丘，兩個地形小區面積約各占半島面積一半。南頭半島南端從前海到后海有5個海灣，分別為月亮灣、媽灣、赤灣、蛇口港、東角頭港。珠江口中有內伶仃島、大鏟島、小鏟島、洲島等一系列島嶼。