概述

2022年杭州亞運會，即第19屆亞洲運動會，將于2022年在中國杭州舉行，杭州是中國第三個取得亞運會主辦權(quán)的城市。北京曾于1990年舉辦第11屆亞運會，廣州曾于2010年舉辦第16屆亞運會。截至2018年3月底，杭州亞運會擬設(shè)比賽項目34項，其中包括27個奧運項目和7個非奧項目。

2022年杭州亞運會將秉持“綠色、智能、節(jié)儉、文明”的辦會理念，堅持“以杭州為主，全省共享”的辦賽原則，以杭州為主辦城市，浙江省內(nèi)部分城市。

2017年11月，杭州市人民政府 2022年第19屆亞運會組委會《關(guān)于加快2022年第19屆亞運會杭州市場館及設(shè)施建設(shè)的實施意見》(杭政函〔2017〕145號)中明確表示，下達2022年第19屆亞運會杭州市第一批場館及設(shè)施建設(shè)任務(wù)書給西湖區(qū)人民政府。在上述背景下，利用現(xiàn)有場地資源，通過對之江旅游度假區(qū)內(nèi)轄屬的西湖高爾夫球場的改擴建，服務(wù)于亞運會，同時改善投資環(huán)境，提升杭州市整體文體設(shè)施水平和城市形象，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強人民群眾的向心力和凝聚力，2017年杭州市人民政和亞運會組委會確定西湖高爾夫俱樂部作為2022年亞運會賽事承辦單位。

承辦單位簡介：

杭州西湖國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部有限公司于1994年10月25日成立，杭州西湖國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部擁有18洞國際錦標(biāo)級的高爾夫球場，丘陵地形的北美開闊式風(fēng)格，全長7039碼。做為浙江省最早的高爾夫球場，毗鄰享譽世界的西湖風(fēng)景區(qū)，距離市區(qū)只20分鐘的車程。青山環(huán)抱中的球場，氣勢浩大地鋪陳在湖泊、樹木和小溪之間，隨自然地勢柔美起伏，使小橋流水的江南風(fēng)情與世界頂尖設(shè)計大師杰克-尼克勞斯經(jīng)典的高爾夫球場設(shè)計水乳交融、尤如天成。

? 1992年國務(wù)院批文建設(shè)杭州之江旅游度假區(qū)，包含高爾夫場地;1994年浙江計委正式發(fā)文建設(shè);

? 以招商引資建設(shè)的中外合資企業(yè);

? 都市型高爾夫場地;

? 地理位置獨一無二;

? 但經(jīng)過20多年的運營，部分設(shè)施陳舊。

2018年7月18日，2022年第19屆亞運會組委會競賽部組織召開了西湖區(qū)高爾夫項目場地改造調(diào)研評審會。中國高爾夫協(xié)會，亞組委競賽部、場館建設(shè)部，西湖區(qū)政府，西湖區(qū)國土局、發(fā)改局、住建局、規(guī)劃局、體育局，轉(zhuǎn)塘街道辦事處，西湖高爾夫俱樂部，華體集團等參加會議。經(jīng)專家評審后給出如下意見、建議：

(1)現(xiàn)有球場難度偏小，比如果嶺偏小等問題可以通過改造場地滿足亞運會比賽要求;

(2)賽事功能用房及配套設(shè)施嚴重不足;

(3)建議在國家政策范圍內(nèi)合規(guī)的范圍內(nèi)，改造球道偏短的問題;

(4)改造設(shè)計還需考慮球場外圍的環(huán)衛(wèi)、安保、停車問題。

為了響應(yīng)杭州市人民政府和亞運會組委會堅持以一流標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一流場館、以一流狀態(tài)建設(shè)一流城市的要求，為亞運會成功精彩舉辦奠定堅實基礎(chǔ)，為加快杭州城市國際化、打造國際賽事之城、建設(shè)獨特韻味別樣精彩的世界名城提供堅強保障的指導(dǎo)思想，2018年7月，浙江中洪熙資產(chǎn)管理有限公司與杭州西湖國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部有限公司簽訂融資代建合同，落實2022年第19屆杭州亞運會高爾夫場館以及配套設(shè)施的建設(shè)工作。本工程總投資估算20.00億元，其中功能用房(金鷹國際中心)、亞運會酒店8億元;球場改造、內(nèi)部道路翻新等10.00億元;規(guī)劃設(shè)計、器材，項目管理2.00億元。項目規(guī)劃打造具有世界影響力的現(xiàn)代化、智能智慧化、多功能國際高爾夫場館，以綠色、環(huán)保、智能、節(jié)儉、文明為建設(shè)理念，本著突出重點、合理布局，科學(xué)規(guī)劃、分類實施，堅持標(biāo)準(zhǔn)、整體推進，著眼長遠、系統(tǒng)謀劃的建設(shè)原則，確保完全滿足賽事要求。

項目概況

項目名稱

2022年第19屆杭州亞運會高爾夫場館以及配套設(shè)施建設(shè)項目

項目建設(shè)單位

浙江中洪熙資產(chǎn)管理有限公司

項目擬建地址

杭州市西湖區(qū)

項目的必要性與可行性

項目建設(shè)背景

2015年9月16日中午，在第34屆亞奧理事會代表大會上，亞奧理事會主席艾哈邁德親王宣布：中國杭州獲得2022年亞運會主辦權(quán)。杭州成為了繼北京、廣州之后，第三座舉辦亞運會的中國城市。

杭州市市長張鴻銘在杭州申亞陳述團中做發(fā)言，他代表杭州市政府和市民，向大會表達了對主辦2022年亞運會的決心、能力和期盼。他表示，承辦2022年亞運會與杭州城市發(fā)展規(guī)劃、可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)相一致。杭州市政府將和中國奧委會一道，與亞奧理事會和亞洲各單項體育聯(lián)合會全面合作，遵守承諾，踐行議程，把2022年亞運會辦成一屆綠色、智能、節(jié)儉、文明的體育盛會。

在這次申亞過程中，杭州提出了“綠色、智能、節(jié)儉、文明”的理念。而這也是今后杭州努力的方向，不僅要體現(xiàn)“生產(chǎn)美、生態(tài)美、生活美”，還要融合杭州信息經(jīng)濟、智慧應(yīng)用的發(fā)展，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”辦成一屆智能化程度較高的亞運盛會。

杭州市市長張鴻銘說：“希望以成功申辦亞運會為契機，杭州能與世界各國、各地區(qū)在更大范圍、更多領(lǐng)域、更深層次開展交流、尋求合作，也歡迎世界各國有識之士和商界精英來杭州尋找商機、投資興業(yè)，杭州一定會努力營造最優(yōu)的發(fā)展環(huán)境。”

中國上一次成功承辦亞運會要追溯到2010年的廣州亞運會。廣州市相關(guān)負責(zé)人當(dāng)時曾透露，廣州亞運會的總投資1200多億人民幣。資金投入除場館建設(shè)維護、亞運會運行資金外，主要用于城市面貌和環(huán)境改善，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，以及環(huán)境綜合整治、工業(yè)污水治理等經(jīng)費。亞運會比賽時間只有短短15天，但為這15天所做的準(zhǔn)備工作，則是一項改善城市綜合面貌的長期工程。

杭州市舉辦2022年第19屆亞運會，將提高杭州的國際知名度，促進杭州經(jīng)濟、社會的全面發(fā)展，并將進一步推動奧林匹克運動在中國的發(fā)展。

項目的必要性

項目的建設(shè)有利于推動杭州城市建設(shè)工作

1984年奧運會第一次扭虧為盈，開創(chuàng)了奧運會能掙錢的例子。

雖然與奧運會相比，亞運會所產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會效益沒有那么大，但對于舉辦城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善，都會起到積極的推動作用。

在2010年廣州亞運會1200億的總投資中，資金投入除了場館建設(shè)維護、亞運會運行資金外，主要用于城市面貌和環(huán)境改善，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，以及環(huán)境綜合整治、工業(yè)污水治理等。

而2014年南京舉辦青奧會，同樣對這座城市的基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)生了巨大的促進作用。2014年上半年，南京全市城建投資項目共636個，同比增長29.8%，完成投資433.87億元，增長36.2%。

對于杭州來說，廣州和南京就是很好的鏡子。通過成功申辦亞運會，意味著未來幾年杭州的城市建設(shè)將有質(zhì)的飛躍。等到亞運會舉辦時，杭州的旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)乃至在全球的知名度，也將有明顯的提升。

2022年第19屆杭州亞運會高爾夫場館以及配套設(shè)施建設(shè)項目的開展將有助于之江旅游度假區(qū)的設(shè)施升級，改善投資環(huán)境，提升杭州市整體文明、體育設(shè)施水平和城市形象。

2.2.2 項目的建設(shè)有利于帶動浙江省體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2015年6月，浙江出臺的《浙江省人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進體育消費的實施意見》指出，到2025年，體育產(chǎn)業(yè)總規(guī)模將突破5000億元，占GDP比重達到1.6%，其中體育服務(wù)業(yè)增加值占比將超過40%。

從浙江省體育局獲悉，近年來，浙江省充分運用民間資本比較發(fā)達的優(yōu)勢，推動金融資本進入到體育產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出連年增幅明顯，將成為今后拉動經(jīng)濟的一股不可忽視的力量。

2013年，浙江省體育及相關(guān)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出1105.74億元，創(chuàng)造增加值為321.76億元，比2012年增長15.2%，遠高于浙江GDP增幅，占GDP比重為0.852%。2014年浙江體育彩票銷售首次突破百億大關(guān)，達到107.17億元。“浙江的體育市場在不斷擴大，與此同時群眾對體育產(chǎn)品供給的要求也越來越高。”浙江省體育局體育經(jīng)濟處處長姜建成說。

2014年底，杭州市體育局曬出了一份2011年-2014年的“總結(jié)”，其中關(guān)于群眾性體育賽事的數(shù)據(jù)比較搶鏡。全市體育人口達到35%以上，2011年以來，杭州每年承辦國際、國內(nèi)大型體育賽事10多項，市、區(qū)兩級每年舉辦不同規(guī)模的群眾性體育賽事達600余場。

“體育產(chǎn)業(yè)主要分為制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)和建筑業(yè)四大塊，其中體育服務(wù)業(yè)增速最快。”杭州市體育局法規(guī)產(chǎn)業(yè)處的陸處長說，“目前統(tǒng)計準(zhǔn)確的體育產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)截止到2013年，總產(chǎn)值259億元，占全省GDP0.9個百分點。按照目前的增長速度，2015年有望超過300億元。”

據(jù)了解，世界上較發(fā)達國家的體育產(chǎn)業(yè)占GDP比重一般在2%以上，而中國體育產(chǎn)業(yè)總值僅占GDP的比重僅僅0.6%，相比較而言，中國的體育產(chǎn)業(yè)起步晚，基礎(chǔ)差，還處于較低水平。

2.2.3 項目的建設(shè)有利于為本土企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益

2015年8月，國內(nèi)股市連續(xù)暴跌，萊茵置業(yè)、杭蕭鋼構(gòu)、杭鋼股份、濱江集團、東南網(wǎng)架等杭州本地股，卻表現(xiàn)出了逆勢上漲行情，答案就是杭州要申辦2022年亞運會。

2010年廣州承辦亞運會總投入達1200億元。杭州市體委此前表示，杭州市舉辦亞運會的投入有增無減，當(dāng)?shù)鼗ê偷禺a(chǎn)兩大行業(yè)無疑獲得顯著提振。A股市場上，杭鋼股份是浙江省唯一的大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，實際控制人為浙江省國資委;東南網(wǎng)架、杭蕭鋼構(gòu)主營鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品;濱江集團多數(shù)樓盤項目位于杭州。

萊茵置業(yè)更是在2015年8月14日發(fā)布公告，全面轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)。公告稱公司已取得新營業(yè)執(zhí)照，公司名稱變更為“萊茵達體育發(fā)展股份有限公司”，經(jīng)營范圍包括實業(yè)投資，體育活動的組織、策劃，體育場館的設(shè)計、施工、管理及設(shè)備安裝，體育用品的研發(fā)與銷售等。

此外，眾多浙江知名企業(yè)也紛紛投資、并購，進入誘人的體育產(chǎn)業(yè)。

2015年9月8日，阿里巴巴集團宣布成立阿里體育集團，正式全面布局體育產(chǎn)業(yè)，并提出要以數(shù)字經(jīng)濟思維創(chuàng)新發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)鏈。阿里集團CEO張勇?lián)味麻L。

阿里集團董事局主席馬云此前表示，健康和快樂是未來10年阿里布局的兩大戰(zhàn)略方向。今年來已在體育領(lǐng)域多次出手，馬云旗下的云鋒投資入股了新浪體育、樂視體育。

在浙江，還有一家隱藏在多場馬拉松賽事背后的助推者——智美文化(浙江)有限公司。據(jù)了解，智美文化的母公司智美集團成立于2001年，2013年在香港上市。據(jù)該集團官方網(wǎng)站介紹，“旗下智美體育互動娛樂事業(yè)部，是中國最大的體育賽事運營商”。

數(shù)據(jù)顯示，從2013年6月至2014年6月，智美賽事運營收入上漲30倍，從2300萬元增至7130萬元，占智美集團總收入的22.8%，毛利率從31.6%增至65.8%。在中期報告里，智美集團主席兼執(zhí)行董事任文表示：“體育賽事進入高增長期，體育文化市場是中國文化市場的下一個藍海。”

 項目的可行性

項目政策具備可行性

近年來，在建設(shè)體育強市的過程中，杭州市體育產(chǎn)業(yè)乘勢而上。體育賽事精彩紛呈、全民健身蔚然成風(fēng)，場館服務(wù)不斷改善、消費支出快速增長、總量規(guī)模不斷擴大，體育產(chǎn)業(yè)取得了長足進步。《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進體育消費的若干意見》(國發(fā)〔2014〕46號)和《浙江省人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進體育消費的實施意見》(浙政發(fā)〔2015〕19號)文件頒布后，為貫徹落實文件精神，市政府成立專門班子，經(jīng)過反復(fù)調(diào)研、廣泛征求意見、專家座談?wù)撟C，集思廣益，正式出臺了《杭州市人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進體育消費的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。

《實施意見》以杭州成功申辦2022年亞運會等大賽的契機，結(jié)合我市實際，堅持以改革促發(fā)展、以賽事為引領(lǐng)、以供給促消費、以融合尋突破的思路，強化全市協(xié)同，做好頂層設(shè)計，把發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)作為城市整體發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分，作為打造體育強市的重要措施。

項目投資估算及資金使用

項目投資估算

估算范圍

本估算包括功能用房(金鷹國際中心)、亞運會酒店、球場改造、內(nèi)部道路翻新、規(guī)劃設(shè)計、器材、項目管理等。

其他費用的估算

未開發(fā)的200畝別墅住宅以及137畝共建土地。

投資估算結(jié)論

項目場館及配套設(shè)施建設(shè)總規(guī)模合計20.00億元。

其中功能用房(金鷹國際中心B區(qū))24,000.00㎡，亞運會酒店41,000.00㎡，費用合計8億元;球場改造，內(nèi)部裝修65,000.00㎡，費用合計10.00億元;規(guī)劃設(shè)計、器材，項目管理合計2.00億元

另外未開發(fā)的200畝別墅住宅以及137畝共建土地15.50億元。

《杭州亞運會高爾夫場館建設(shè)項目可行性研究報告大綱》

目錄 1

前言 5

第一章 總論 7

1.1 項目概況 7

1.1.1 項目名稱 7

1.1.2 項目建設(shè)單位 7

1.1.3 項目擬建地址 7

1.1.4 建設(shè)性質(zhì) 7

1.1.5 項目建設(shè)期 7

1.1.6 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 8

1.1.7 項目投資規(guī)模 8

1.1.8 資金籌措方式 9

1.2 編制依據(jù)、原則與范圍 9

1.2.1 編制依據(jù) 9

1.2.2 可行性研究范圍 10

1.2.3 編制原則 10

1.2.4 編制目的 11

1.3 建設(shè)單位基本情況 11

1.4 可行性研究結(jié)論 12

第二章 項目的必要性與可行性 13

2.1 項目建設(shè)背景 13

2.2 項目的必要性 14

2.2.1 項目的建設(shè)有利于推動杭州城市建設(shè)工作 14

2.2.2 項目的建設(shè)有利于帶動浙江省體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展 14

2.2.3 項目的建設(shè)有利于為本土企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益 15

2.2 項目的可行性 16

2.2.1 項目政策具備可行性 16

2.2.2 項目運作模式具備可行性 16

2.3.3 經(jīng)濟效益顯著支撐項目可行 18

第三章 市場分析與預(yù)測 20

3.1 杭州市宏觀經(jīng)濟情況分析 20

3.1.1 杭州市自然地理條件 20

3.1.2 2017年杭州市總體經(jīng)濟發(fā)展情況 20

3.2 杭州市房地產(chǎn)發(fā)展特征 23

3.2.1 杭州市整體發(fā)展規(guī)劃 23

3.2.2 杭州市土地供給狀況 25

3.2.3 近年來杭州市房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢 25

3.3 杭州市西湖區(qū)區(qū)域總體分析 26

3.3.1 杭州市西湖區(qū)概況 26

3.3.2 2017年西湖區(qū)經(jīng)濟概況 27

第四章 建設(shè)條件與建設(shè)內(nèi)容 28

4.1 建設(shè)思路、理念與原則 28

4.1.1 指導(dǎo)思想 28

4.1.2 建設(shè)理念 28

4.1.3 建設(shè)原則 28

4.2 項目區(qū)域概況 29

4.3 自然資源 30

4.4 交通條件 30

4.5 亞運會建設(shè)內(nèi)容 31

4.5.1 金鷹國際中心 31

4.5.2 亞運會酒店 33

4.5.3 球道改造以及球場內(nèi)部道路 34

4.6 高爾夫俱樂部未開發(fā)土地建設(shè) 35

4.7 項目實施進度 35

4.7.1 實施工期 35

4.7.2 項目實施進度計劃 35

第五章 項目投資估算及資金使用 37

5.1 項目投資估算 37

5.1.1 估算范圍 37

5.1.2 其他費用的估算 37

5.1.3 投資估算結(jié)論 37

5.2 投資計劃與資金籌措 39

第六章 營業(yè)規(guī)模分析 41

6.1 營業(yè)規(guī)模預(yù)估 41

6.1.1 預(yù)估說明 41

6.1.2 金鷹國際中心與亞運會酒店銷售收入 41

6.1.3 高爾夫別墅銷售收入 42

6.1.3 其他收入來源 43

6.2 風(fēng)控措施 43

第七章 財務(wù)分析 45

7.1 分析依據(jù) 45

7.2 編制依據(jù) 46

7.3 收入測算 46

7.4 成本核算 47

7.5 利潤核算 50

7.6 主要財務(wù)指標(biāo) 51

7.6.1 盈利能力分析 51

7.6.2 財務(wù)內(nèi)部收益率 54

7.6.3 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 54

7.6.4 項目投資回收期Pt 55

7.6.5 總投資收益率(ROI) 55

7.7 財務(wù)生存能力分析 55

7.8 財務(wù)指標(biāo)的不確定性分析 56

7.9 評價結(jié)論 56

第八章 風(fēng)險分析 57

8.1 建設(shè)風(fēng)險 57

9.2 市場風(fēng)險 57

9.3 其他風(fēng)險因素識別 58

9.4 其他防范和降低風(fēng)險對策 58

第九章 結(jié)論與建議 60

9.1 結(jié)論 60

9.2建議 60