項(xiàng)目背景

廣西位于北緯20°54′～26°23′，地處亞熱帶，天然香料生產(chǎn)具有得天獨(dú)厚的自然條件，中國廣西面積240100平方公里，東西跨7個(gè)經(jīng)度，南北跨6個(gè)緯度，境內(nèi)大體可分為北熱帶常綠季雨林帶，南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林帶和中亞熱帶常綠闊葉林帶，氣溫冬暖夏長，雨量充沛，在茂密的森林中和開闊的盆地里，生長著90余科600多種天然香料作物，八角、桂皮是其中的特優(yōu)產(chǎn)品。廣西是國際市場天然香料供應(yīng)的重要地區(qū)，其中肉桂規(guī)模種植面積5.7萬公頃,年產(chǎn)肉桂皮6萬噸以上;肉桂皮出口和肉桂油的加工出口量均占中國總量的60%以上，同時(shí)廣西也是世界八角生產(chǎn)基地，年產(chǎn)量為30萬噸以上。

廣西地處中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的中心位置，面向東盟市場，是我國唯一與東盟既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，也是我國進(jìn)入東盟最便捷的通道。同時(shí)，廣西也是天然香料資源大省，排名全國第一。

汶萊位于加里曼丹島的東北部，與廣西在地理上接近，海岸線161公里，汶萊地處東南亞中心位置，是傳統(tǒng)的穆斯林國家，是理想的清真食品、香料貿(mào)易加工和進(jìn)出口的中心，同時(shí)汶萊高度重視農(nóng)業(yè)加工業(yè)的發(fā)展，具有很強(qiáng)的地理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢。

在此基礎(chǔ)上，廣西瑞安物流(集團(tuán))有限公司與汶萊達(dá)成合作意向，充分發(fā)揮雙方的資源互補(bǔ)性、技術(shù)與人才互補(bǔ)性和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場互補(bǔ)性，本著互惠互利原則，在香料貿(mào)易加工，清真食品包裝加工，清真食品貿(mào)易方面開展廣泛合作，共同致力于兩國的農(nóng)產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展和對外貿(mào)易，通過一系列舉措，分階段達(dá)成建成瑞安文萊全球清真食品、香料貿(mào)易運(yùn)營中心、香料農(nóng)產(chǎn)品物流基地一體化建設(shè)，讓中國廣西，汶萊的香料產(chǎn)品、清真食品產(chǎn)品走向世界。

作為廣西省發(fā)源地地之一的貴港市，政府明確提出了“高起點(diǎn)、大手筆、 現(xiàn)代化”的發(fā)展方針，而貴港市擁有良好的物流基礎(chǔ)和完備的香料原產(chǎn)品流通業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，交通便利，是不可多得價(jià)值洼地。

廣西瑞安物流(集團(tuán))有限公司與文萊財(cái)政部下屬的SDC戰(zhàn)略發(fā)展基金正是在這樣宏觀的產(chǎn)業(yè)背景下選擇構(gòu)建瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)這一宏偉目標(biāo)。本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積1002.8畝，其中文萊貿(mào)易運(yùn)營中心占地面積約19.8畝;產(chǎn)業(yè)園A區(qū)占地面積約683.00畝;產(chǎn)業(yè)園區(qū)B區(qū)占地面積約300畝：項(xiàng)目總建筑面積 736,333.68平方米，將規(guī)劃打造世界具有影響力的香精香料產(chǎn)品園區(qū)匯聚和貿(mào)易中心，園區(qū)提供物流配送、生活?yuàn)蕵贰?bào)關(guān)報(bào)稅、信息、倉促、市政服務(wù)等一站式服務(wù)基地于一體，功能分區(qū)包括運(yùn)營中心(含辦公寫字樓、接待酒店、住宅、商貿(mào)等)、倉儲(chǔ)區(qū)、物流卸貨區(qū)、生活區(qū)、辦稅服務(wù)區(qū)、交易區(qū)等功能區(qū)域。

瑞安文萊香料加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)及文萊貿(mào)易運(yùn)營中心項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)是：以現(xiàn)有1,002.80畝土地為龍頭和核心區(qū)域，借力廣西粗加工農(nóng)業(yè)，通過廣西八角、桂肉天然優(yōu)勢資源整合、政策引導(dǎo)和政府扶持，建立一個(gè)真正的、可行的、具有規(guī)模效益的國際一流、世界領(lǐng)先的農(nóng)業(yè)大宗交易產(chǎn)業(yè)園貿(mào)易項(xiàng)目。

項(xiàng)目承辦單位

廣西瑞安物流(集團(tuán))有限公司;

文萊財(cái)政部下屬的Strategic Development Capital Fund戰(zhàn)略發(fā)展基金。

項(xiàng)目工程資金籌措方案

項(xiàng)目資金均由文萊財(cái)政部下屬的SDC戰(zhàn)略發(fā)展基金與瑞安集團(tuán)合資興建，出資比例：瑞安集團(tuán)：51%，SDC戰(zhàn)略發(fā)展基金：49%。

項(xiàng)目總征地面積

本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約1002.8畝(668532.66㎡)，其中瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心占地面積約19.80畝(13,200.66㎡);瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園A區(qū)占地面積約683畝(455332.88㎡);瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園B區(qū)占地面積約300畝(199999.8㎡)。主體構(gòu)建物總建筑面積736,333.68㎡。

政策具備可行性

中文兩國自古以來就有密切的人文、貿(mào)易往來，近年來雙邊經(jīng)貿(mào)合作快速發(fā)展。2013年4月，汶萊蘇丹返華，兩國元首同意建立中文戰(zhàn)略合作關(guān)系，進(jìn)一步提升經(jīng)貿(mào)合作水平，進(jìn)一步加強(qiáng)在農(nóng)業(yè)、食品、水產(chǎn)養(yǎng)殖、清真食品等領(lǐng)域的交流與合作。2013年10月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)訪問汶萊，兩國發(fā)表聯(lián)合聲明，決定進(jìn)一步深化兩國關(guān)系，并一致同意加強(qiáng)海上合作，推動(dòng)共同開發(fā)。

2018年11月19號(hào)上午11點(diǎn)左右，習(xí)近平在努洛伊曼王宮出席了文萊蘇丹哈桑納爾舉行的歡迎儀式，并咨詢過本項(xiàng)目情況，瑞安集團(tuán)董事長參與匯報(bào)。

2017年9月13日，關(guān)于“習(xí)近平同文萊蘇丹舉行會(huì)談兩國元首共同規(guī)劃兩國未來合作推動(dòng)中文關(guān)系在新時(shí)期取得更大發(fā)展”的報(bào)道在CCTV4報(bào)道，報(bào)道中特別提到：習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，雙方要保持高層交往，持續(xù)深化政治互信，繼續(xù)在涉及彼此核心利益和重大關(guān)切問題上相互理解和支持。中方贊賞文方積極響應(yīng)“一帶一路”倡議，愿同文方一道，以共建“一帶一路”為契機(jī)，本著共商共建共享原則，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、能源、清真食品、農(nóng)漁業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域合作。

哈桑納爾表示，文萊祝賀中國國家建設(shè)取得的巨大成就，支持中方提出的“一帶一路”倡議，文方愿在農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、能源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、清真食品、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域加強(qiáng)同中方的務(wù)實(shí)合作。文方愿同中方繼續(xù)保持高層交往，進(jìn)一步擴(kuò)大人文交流，共同維護(hù)南海和平穩(wěn)定，推動(dòng)?xùn)|盟同中國關(guān)系不斷向前發(fā)展。

會(huì)談后，兩國元首共同見證了兩國“一帶一路”建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生等領(lǐng)域雙邊合作文件的簽署。馬凱等參加上述活動(dòng)。

2002年11月，中國-東盟領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨首都金邊共同簽署了《中國-東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》，該框架協(xié)議已于2003年7月1日開始生效，正式啟動(dòng)了在未來10年內(nèi)建成中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的進(jìn)程。該自由貿(mào)易區(qū)建成后，將形成一個(gè)擁有17億消費(fèi)者、近2萬億美元國內(nèi)生產(chǎn)總值，1.2萬億美元貿(mào)易總量的經(jīng)濟(jì)區(qū)，將是發(fā)展中國家組成的最大的自由貿(mào)易區(qū)。廣西作為連接中國與東盟各國最便捷的國際大通道，將成為中國對東盟合作的橋頭堡和樞扭。中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，必將給廣西天然香料生產(chǎn)帶來了無限的商機(jī)。

根據(jù)東盟CAFTA計(jì)劃，2010年的原東盟六國的關(guān)稅降到0。2015年，東盟新成員國的全部產(chǎn)品(除部分敏感產(chǎn)品以外)的關(guān)稅降到0。到2018年，東盟10國所有產(chǎn)品的關(guān)稅全部降到0。

汶萊政府鼓勵(lì)外資與汶萊本地公司開展農(nóng)業(yè)合作。為促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)加工業(yè)的發(fā)展，政府計(jì)劃成立貯藏和分銷中心以及進(jìn)出口中心，為加工業(yè)提供各種服務(wù)。

對清真產(chǎn)業(yè)，作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)多元化戰(zhàn)略的重要舉措之一，汶萊政府近年來積極打造“汶萊清真”品牌，并將其作為首個(gè)國家清真品牌推向世界。

2009年7月，汶萊工業(yè)與初級(jí)資源部與中國香港Kerry FSDA公司聯(lián)合設(shè)立Ghanim國際公司，作為“汶萊清真”專業(yè)認(rèn)證企業(yè)，目前其認(rèn)證領(lǐng)域主要為食品、藥品和化妝品，認(rèn)證內(nèi)容除原材料供應(yīng)外，還包括加工制造、包裝和倉儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)取?

汶萊已成立清真產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，以促進(jìn)清真認(rèn)證產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，汶萊清真產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括農(nóng)業(yè)科技園和生物創(chuàng)新走廊，正在大力招商引資。

目錄 
前言 9
第一章 總論 12
1.1 項(xiàng)目概況 12
1.1.1 項(xiàng)目名稱 12
1.1.2 項(xiàng)目承辦單位 12
1.1.3 項(xiàng)目總征地面積 12
1瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心 12
2瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園A區(qū) 13
3瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園B區(qū) 14
1.1.4 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模 15
1.1.5 項(xiàng)目投資估算和資金籌措 16
1.1.5.1項(xiàng)目總投資估算 16
1.1.5.2項(xiàng)目工程資金籌措方案 16
1.1.6項(xiàng)目擬建地址 16
1瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心 16
2瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園A區(qū) 17
3瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園B區(qū) 17
1.1.7 建設(shè)性質(zhì) 18
1.1.8 建設(shè)工期 18
1.2  項(xiàng)目主要建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 18
1.3.可行性研究依據(jù) 20
1.3.1法律法規(guī) 20
1.3.2 有關(guān)政策性依據(jù)文件 20
1.4項(xiàng)目建議范圍 20
1.5項(xiàng)目建議書編制原則 21
1.6 承辦單位基本情況 21
1.6.1公司基本情況 21
1.6.2主要執(zhí)行人員介紹 22
1.6.3公司發(fā)展情況 23
1.7可行性研究結(jié)論 24
第二章 項(xiàng)目投資建設(shè)背景與必要性 26
2.1 項(xiàng)目擬建背景 26
2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 28
2.2.1 項(xiàng)目的建設(shè)有利于貴港市成為一個(gè)完善的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)流通體系 28
2.2.2 有利于實(shí)現(xiàn)貴港市的香料產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，提升貴港市的整體形象 29
2.2.3 項(xiàng)目的建設(shè)有利與推動(dòng)廣西省、貴港市香料產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展 31
2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 33
2.3.1 原物料獲取渠道具備可行性 33
2.3.2市場貨源具備可行性 33
2.3.3政策具備可行性 33
2.3.4品牌與銷售渠道具備可行性 34
2.4項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營的建議 35
第三章   項(xiàng)目行業(yè)市場分析 37
3.1  天然香料市場分析 37
3.1.1 中國天然香料宏觀市場總結(jié) 37
3.1.2 中國天然香精香料市場前景分析 38
3.1.3 廣西在中國天然香料市場發(fā)展現(xiàn)狀 39
3.1.4東盟天然香料市場分析 40
3.1.5  全球穆斯林國家（人口）清真食品消費(fèi)市場分析 41
3.1.6 全球穆斯林國家（人口）天然香精、香料市場分析 43
3.1.7 全球八角、桂皮銷量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 44
3.2 項(xiàng)目競爭力分析 45
3.2.1 供應(yīng)商的還價(jià)能力 46
3.2.2新進(jìn)入者的威脅 46
第四章  項(xiàng)目建設(shè)功能與規(guī)模介紹 47
4.1瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心功能介紹 47
4.1.1廣西美瑞新達(dá)辦公樓總部 47
4.1.2 國際大酒店 48
4.1.3商業(yè)住宅區(qū) 48
4.1.4沿街式商辦底層建筑 48
4.2瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園A區(qū)基地功能介紹 48
4.2.1 產(chǎn)業(yè)園A區(qū)倉儲(chǔ)貨物區(qū)規(guī)模介紹 49
4.2.2 產(chǎn)業(yè)園A區(qū)卸貨物流區(qū)規(guī)模介紹 50
4.2.3 產(chǎn)業(yè)園A區(qū)員工宿舍區(qū)與汽車之家規(guī)模介紹 51
4.3瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園B區(qū)基地功能介紹 52
4.3.1產(chǎn)業(yè)園B區(qū)生產(chǎn)加工區(qū)規(guī)模介紹 53
4.3.2 產(chǎn)業(yè)園B區(qū)倉儲(chǔ)物流區(qū)規(guī)模介紹 53
4.3.3產(chǎn)業(yè)園B區(qū)無水港保稅樓規(guī)模介紹 54
4.3.4產(chǎn)業(yè)園B區(qū)海關(guān)報(bào)稅大樓規(guī)模介紹 55
4.3.5 產(chǎn)業(yè)園B區(qū)生活配套商業(yè)樓規(guī)模介紹 56
4.4 價(jià)格定位分析 57
4.4.1 項(xiàng)目定位方法 58
4.4.2 瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心 59
4.4.3 產(chǎn)業(yè)園A區(qū) 59
4.4.4 產(chǎn)業(yè)園B區(qū) 59
4.5 項(xiàng)目整合第三方租賃企業(yè)收入 60
4.6 項(xiàng)目自營收入 60
第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件與選址分析 63
5.1 選址原則 63
5.2 建設(shè)條件分析 63
5.2.1地理位置 63
5.1.2自然條件 64
5.1.3 項(xiàng)目用地類別及基本情況 66
5.1.4 其它建設(shè)條件 67
第六章建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 69
6.1確定方案的依據(jù)和原則 69
6.2 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 69
6.2.1 理念設(shè)計(jì) 69
6.2.2策劃重點(diǎn)和定位 70
6.2.3 具體輔助型設(shè)計(jì) 71
6.3 項(xiàng)目建筑方案 72
6.3.1設(shè)計(jì)依據(jù) 72
6.3.2建筑規(guī)模 73
6.3.3設(shè)計(jì)構(gòu)思 73
6.3.4建筑特征 73
6.3.5建筑智能化 74
6.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 74
6.4.1設(shè)計(jì)依據(jù) 74
6.4.2鋼筋混凝土與玻璃幕墻建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 75
6.5抗震設(shè)計(jì)方案 75
6.6公用及輔助工程 77
6.6.1給排水工程 77
6.6.2變配電工程 77
6.6.3動(dòng)力照明及防雷工程 78
6.6.4消防工程 79
6.6.5通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 79
1設(shè)計(jì)依據(jù) 79
2設(shè)計(jì)方案 79
6.6.6智能化系統(tǒng)工程 80
6.6.7 樓宇設(shè)備智能綜合管理系統(tǒng) 81
6.6.8火災(zāi)報(bào)警及消防控制系統(tǒng) 84
6.6.9電梯工程 84
6.6.10室外管網(wǎng)等配套工程 84
第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)  85
7.1環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 85
7.2場址環(huán)境現(xiàn)狀 85
7.3 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營過程對環(huán)境的影響 85
7.3.1項(xiàng)目建設(shè)期 85
1、環(huán)境空氣影響分析 85
2、水環(huán)境影響分析 86
3、聲環(huán)境影響分析 86
4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 86
7.3.2項(xiàng)目運(yùn)營期 87
1、環(huán)境空氣影響分析 87
2、水環(huán)境影響分析 87
3、聲環(huán)境影響分析 87
4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 87
7.4環(huán)境保護(hù)措施及治理方案 88
7.4.1項(xiàng)目施工期環(huán)保措施 88
1、廢氣及揚(yáng)塵污染控制環(huán)保措施 88
2、污水環(huán)保措施 88
3、噪聲環(huán)保措施 89
4、固體廢棄物環(huán)保措施 89
7.4.2運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)措施 90
1、大氣污染環(huán)保措施 90
2、污水處理環(huán)保措施 90
3、噪聲污染環(huán)保措施 90
4、固體廢棄物環(huán)保措施 90
7.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 91
第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 92
8.1危害因素和危害程度分析 92
8.1.1施工作業(yè) 92
8.1.2用電設(shè)備 92
8.1.3電磁輻射 92
8.1.4室內(nèi)空氣質(zhì)量 92
8.2安全措施方案 93
8.3消防設(shè)施 93
8.3.1消防用水 94
8.3.2消防設(shè)備 94
8.3.3消防用電 94
第九章循環(huán)經(jīng)濟(jì)與節(jié)能節(jié)水措施 95
9.1編制依據(jù) 95
9.2設(shè)計(jì)原則和基本要求 95
9.2.1綠色設(shè)計(jì)原則 95
9.2.2資源最佳利用原則 95
9.2.3能源消耗最小原則 95
9.2.4零污染原則 96
9.2.5技術(shù)先進(jìn)原則 96
9.2.6加強(qiáng)控制管理，節(jié)約能源 96
9.3綠色建筑設(shè)計(jì)措施 96
1、規(guī)劃 96
2、建筑 97
3、結(jié)構(gòu) 97
4、給排水 98
5、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 98
6、電氣 98
7、景觀 99
9.4節(jié)能措施 100
9.4.1采取新的節(jié)能技術(shù)和新工藝 100
9.4.2公用工程節(jié)能措施 100
9.4.3建筑節(jié)能措施 101
9.4.4其他節(jié)能措施 101
9.5節(jié)水方案 101
9.5.1雨水利用方案 101
9.5.2節(jié)水措施 102
第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 103
10.1 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 103
1、辦公室 104
2、財(cái)務(wù)部 104
3、基地企業(yè)服務(wù)部 104
4、基地安全事務(wù)部 104
5、基地工程管理部 105
6、基地餐飲管理部 105
7、香料粗加工生產(chǎn)部 105
10.2人力資源配置 105
第十一章項(xiàng)目招標(biāo) 107
11.1項(xiàng)目招標(biāo) 107
1、招標(biāo)范圍 107
2、招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)人員組成 107
11.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 108
第十二章投資估算與資金籌措 109
12.1投資估算范圍依據(jù) 109
12.1.1 投資估算范圍 109
12.1.2 投資估算參考范圍 109
12.2總投資估算 109
12.2.1建設(shè)投資估算 109
①文萊貿(mào)易運(yùn)營中心建設(shè)投資估算 109
②貴港物流園區(qū)基地建設(shè)投資估算 112
③項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資 116
12.2.2項(xiàng)目總投資 116
12.3項(xiàng)目籌措方式 117
第十三章財(cái)務(wù)分析 118
13.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 118
13.2 編制依據(jù) 119
13.3收入測算 119
13.4銷售稅金及附加 119
13.5 成本核算 119
13.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 121
13.6.1盈利能力分析 121
13.6.2利潤核算 123
13.6.3項(xiàng)目盈利能力 123
13.7財(cái)務(wù)生存能力分析 123
13.8 不確定性分析 124
13.8.1 敏感性分析 124
13.8.2盈虧平衡分析 125
13.9評(píng)價(jià)結(jié)論 125
第十四章效益分析 126
14.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益分析 126
14.2社會(huì)效益分析 126
1、社會(huì)影響分析 126
2、互適性分析 128
3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 129
第十五章　風(fēng)險(xiǎn)分析與建議對策 130
15.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 130
15.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)建議對策 130