前言

作為福建省發(fā)源地地之一的福清市，政府明確提出了“高起點(diǎn)、大手筆、 現(xiàn)代化”的發(fā)展方針，而福清市擁有良好的物流基礎(chǔ)和完備的汽車(chē)流通業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，交通便利，是不可多得價(jià)值洼地。

福建某置業(yè)有限公司正是在這樣宏觀的產(chǎn)業(yè)背景下選擇構(gòu)建海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)這 一宏偉目標(biāo)。本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積62,669.80平方米，總建筑面積 161,231.12平方米， 容積率為 2.04。項(xiàng)目規(guī)劃打造具有影響力的汽車(chē)文化匯聚和推廣中心，提供看車(chē)、購(gòu)證、辦證、維修、汽車(chē)美容、購(gòu)物等一站式物流服務(wù)基地于一體，功能分區(qū)包括汽車(chē)企業(yè)總部大廈、 汽車(chē)博覽及服務(wù)中心、汽車(chē)物流及用品分撥中心、汽車(chē)零配件配送中心、互聯(lián)網(wǎng)+汽車(chē)貿(mào)易電商中心、汽車(chē)展示交易中心。

項(xiàng)目擬建背景

汽車(chē)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈廠、關(guān)聯(lián)度高、就業(yè)面廣、消費(fèi)拉動(dòng)大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。中國(guó)汽車(chē)工業(yè)自1953年開(kāi)始起步以來(lái)，經(jīng)過(guò)50年的發(fā)展，已經(jīng)成為汽車(chē)生產(chǎn)大國(guó)，被國(guó)際制造商組織列為世界十大汽車(chē)生產(chǎn)國(guó)之一。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院項(xiàng)目部龔先生根據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，去年我國(guó)共有123家整車(chē)生產(chǎn)廠，遍布全國(guó)27個(gè)省、自治區(qū)。直轄市，其中有17個(gè)省(市)生產(chǎn)轎車(chē)，有23個(gè)省(市)已建成轎車(chē)生產(chǎn)線。

隨著汽車(chē)制造業(yè)、汽車(chē)商貿(mào)流通業(yè)、銷(xiāo)售業(yè)等行業(yè)供應(yīng)鏈管理的不斷深化和完善、貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)輻射能力的日益增強(qiáng)，現(xiàn)代物流逐漸成為第三利潤(rùn)源。目前，國(guó)家頻繁出臺(tái)物流行業(yè)政策方案，一系列促進(jìn)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、降本增效的舉措接連出爐，如：國(guó)務(wù)院《物流業(yè)降本增效專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案(2016～2018)》出臺(tái)，物流行業(yè)的降本增效將以更高的效率支持新常態(tài)下國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

互聯(lián)網(wǎng)物流園區(qū)在物流行業(yè)中至關(guān)重要，發(fā)揮著集散樞紐的作用，在中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語(yǔ)(GB/T18354)》中，物流園區(qū)是指為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地，即物流園區(qū)的本質(zhì)是物流參與者進(jìn)行物流活動(dòng)的聚集場(chǎng)所。

基于以上原因，福建某置業(yè)有限公司擬建的海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園，結(jié)合了以汽車(chē)展廳、汽車(chē)用品市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)維修、汽車(chē)文化、電子商務(wù)以及汽車(chē)物流等六大功能的綜合區(qū)，符合市場(chǎng)與國(guó)家發(fā)展的需要，未來(lái)必將成為福清市汽車(chē)發(fā)展的重點(diǎn)工程，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)延生與服務(wù)的重要基地。它不僅在福清市總體規(guī)劃中起到重要的城市發(fā)展引擎作用，而且以獨(dú)特的地理位置、優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)資源，成為未來(lái)福清服務(wù)業(yè)與汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要地域。

1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性

1.2 項(xiàng)目的建設(shè)有利于福清市成為一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車(chē)流通體系

據(jù)資料顯示，在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)中，制造業(yè)僅占 30%～40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占 60%---70%。而流通及售后服務(wù)包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi) 容，即：售前購(gòu)車(chē)指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車(chē)配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車(chē)文化培育等。

　　圖表2-1 汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)圖

福建省是我國(guó)私人機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)展最快的地區(qū)之一，汽車(chē)市場(chǎng)規(guī)模較大，但布局分散零亂，處于無(wú)序發(fā)展的狀態(tài)。這不僅與我省汽車(chē)銷(xiāo)售行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，也與福建省、福州市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園建成后，經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到161,231.12㎡，將會(huì)成為福建省乃至福州市規(guī)模較大、功能齊全、現(xiàn)代化、人性化的汽車(chē)物流、倉(cāng)儲(chǔ)與交易市場(chǎng)。該項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)營(yíng)，將彌補(bǔ)福州市、福清市缺乏大型化、集聚型汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)的“空白”，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢(shì)，把廣大的消費(fèi)者、配件供應(yīng)商以及配套服務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，真正形成供、銷(xiāo)、服一條龍配套體系，并建立完善成熟的經(jīng)營(yíng)格局，實(shí)現(xiàn)政府、廠商、消費(fèi)者、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者真正意義上的“四贏”。

1.2 有利于實(shí)現(xiàn)福清市的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，提升福清市的整體形象

隨著福清市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，當(dāng)?shù)氐膫}(cāng)儲(chǔ)功能逐漸弱化，汽車(chē)市場(chǎng)現(xiàn)有的貨代、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)功能逐漸不能滿足城市的快速發(fā)展和福清市以及周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的挑戰(zhàn)，后期的發(fā)展可能面臨單位面積土地投入產(chǎn)出效益低下、土地利用率低、環(huán)境及道路狀況落后等一系列問(wèn)題。

海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)，將是在延續(xù)現(xiàn)有統(tǒng)一簡(jiǎn)潔的建筑界面的基礎(chǔ)上，塑造一個(gè) 開(kāi)放性的建筑景觀節(jié)點(diǎn)，形成標(biāo)志性建筑群，它將成為一個(gè)城市的亮點(diǎn)， 可改變現(xiàn)有福清市建設(shè)地片區(qū)的相對(duì)無(wú)序狀態(tài)，將塑造一個(gè)嶄新的、優(yōu)美的區(qū)域形象。

圖表2-2 項(xiàng)目所在地建設(shè)前

　　圖表2-3 項(xiàng)目所在地建設(shè)后

1.3項(xiàng)目的建設(shè)是傳統(tǒng)物流園區(qū)向互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型園區(qū)轉(zhuǎn)型的需要

“互聯(lián)網(wǎng)+物流”、“互聯(lián)網(wǎng)+物流園區(qū)”已成為國(guó)家戰(zhàn)略背景下行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì);而平臺(tái)型經(jīng)濟(jì)例如APP STORE即是基于平臺(tái)而產(chǎn)生的盈利模式，實(shí)體的房地產(chǎn)交易所、虛擬的阿里巴巴等都是平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。在互聯(lián)網(wǎng)繁榮發(fā)展乃至物聯(lián)網(wǎng)方興未艾的背景下，行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)化成為創(chuàng)新突破點(diǎn)。但是，目前互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型物流園區(qū)的確切概念和運(yùn)營(yíng)模式都不清晰：

第一，盈利模式單一。主要利用基礎(chǔ)功能來(lái)盈利和依靠土地增值獲利。主要集中在園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用、土地增值、國(guó)家政策優(yōu)惠等方面，缺乏利潤(rùn)創(chuàng)新點(diǎn)，發(fā)展往往停滯不前。

第二，粗放式發(fā)展，缺乏系統(tǒng)規(guī)劃指導(dǎo)。在政府促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的政策背景和優(yōu)惠下，出現(xiàn)了大量缺乏規(guī)劃和管理的園區(qū)，甚至是利用園區(qū)進(jìn)行“圈地”，園區(qū)中入駐物流企業(yè)數(shù)量少，園區(qū)空置率高，難以形成規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)集群效應(yīng)，造成園區(qū)、車(chē)輛設(shè)備、人員以及基礎(chǔ)設(shè)施等物流資源的浪費(fèi)。

第三，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨于嚴(yán)重，客戶(hù)粘性降低。物流園區(qū)之間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，區(qū)域范圍內(nèi)園區(qū)的盈利水平上升會(huì)引發(fā)周邊不規(guī)范的倉(cāng)庫(kù)甚至是普通民居改造的門(mén)面房加入到物流企業(yè)的爭(zhēng)奪。不規(guī)范園區(qū)缺乏政府監(jiān)管，設(shè)施不健全，但由于低成本往往以低價(jià)吸引物流企業(yè)租用。同時(shí)，由于缺乏合理的規(guī)劃，園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)往往業(yè)務(wù)重疊和服務(wù)空間范圍重疊，相互之間采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略搶奪貨源，利潤(rùn)空間逐漸下降。

第四，信息化網(wǎng)絡(luò)化程度低。雖然物流園區(qū)交易大廳的出現(xiàn)促進(jìn)物流園區(qū)的信息化發(fā)展，但是國(guó)內(nèi)很多物流園區(qū)仍保留原始粗放式運(yùn)營(yíng)方式。由于園區(qū)運(yùn)營(yíng)關(guān)系的存在以及園區(qū)入駐企業(yè)追求企業(yè)自身利潤(rùn)最大化的目標(biāo)所限，基于博弈心理，物流企業(yè)不具有共享貨源的主動(dòng)性。由于缺乏調(diào)動(dòng)企業(yè)共享貨源的激勵(lì)機(jī)制，交易大廳發(fā)揮的信息共享作用微乎其微，園區(qū)、專(zhuān)線公司、貨主、車(chē)輛之間的信息孤島仍舊存在。

項(xiàng)目的建設(shè)以實(shí)體化與虛擬化相結(jié)合，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為著手點(diǎn)、以現(xiàn)代科技文明為內(nèi)涵、以環(huán)保節(jié)能為重點(diǎn)打造互聯(lián)新+汽車(chē)物流園區(qū)，將實(shí)體的土地資源、專(zhuān)線車(chē)輛與虛擬的信息資源網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合更能發(fā)揮平臺(tái)的集成共享作用，在互聯(lián)網(wǎng)甚至物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，形成線下基于實(shí)體園區(qū)、線上基于數(shù)據(jù)庫(kù)資源共享的物流園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。

海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園作為物流企業(yè)、客戶(hù)、輔助組織的平臺(tái)，線下由于地理區(qū)位因素將以上資源聚集整合，綜合考慮區(qū)位條件、市場(chǎng)需求、商品流向、資源環(huán)境和交通條件等建立高度流通的互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)。充分利用物流企業(yè)、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈、客戶(hù)以及輔助組織(特別是政府機(jī)關(guān))的互動(dòng)機(jī)制，孵化互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流園區(qū)甚至汽車(chē)行業(yè)創(chuàng)新業(yè)態(tài)。基于供應(yīng)鏈的運(yùn)營(yíng)結(jié)合車(chē)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，相關(guān)數(shù)據(jù)可以迅速反饋到貨主企業(yè)，實(shí)現(xiàn)線上快速匹配、手持終端路線實(shí)時(shí)優(yōu)化、實(shí)時(shí)可視查詢(xún)、自動(dòng)結(jié)算等功能。

　　圖表2-4 項(xiàng)目功能配置表

2 項(xiàng)目的建設(shè)有利與推動(dòng)福建省、福清市汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展

福建省的十三五規(guī)劃發(fā)展中，將從六方面加快發(fā)展汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新能源汽車(chē)方面，將加強(qiáng)關(guān)鍵核心技術(shù)研發(fā)，強(qiáng)化新能源大中型客車(chē)及動(dòng)力電池產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)新能源整車(chē)集成匹配能力。專(zhuān)用車(chē)方面，將加大“專(zhuān)、精、特”產(chǎn)品研發(fā)力度，提升高技術(shù)含量、高附加值產(chǎn)品比重，增強(qiáng)環(huán)衛(wèi)、應(yīng)急專(zhuān)用車(chē)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。乘用車(chē)方面，積極引入國(guó)內(nèi)外知名品牌來(lái)閩投資設(shè)廠，改變福建省乘用車(chē)品牌弱、產(chǎn)品少的現(xiàn)狀。智能汽車(chē)方面，加快開(kāi)發(fā)應(yīng)用高級(jí)駕駛輔助系統(tǒng)，探索儲(chǔ)備無(wú)人駕駛汽車(chē)技術(shù)。零部件方面，著力推廣新技術(shù)、新材料、新工藝，提升零部件自主創(chuàng)新能力和裝備水平，逐步實(shí)現(xiàn)與整車(chē)生產(chǎn)企業(yè)的同步研發(fā)、模塊化供貨。

項(xiàng)目以建設(shè)注重現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，綠色科技可持續(xù)的發(fā)展，適應(yīng)福清市城市產(chǎn)業(yè)布局總圖為規(guī)劃要求，構(gòu)件合理的城市發(fā)展格局，構(gòu)件可持續(xù)的綠色科技型生態(tài)城區(qū)為策劃重點(diǎn)，將建設(shè)成具有影響力的汽車(chē)文化匯聚和推廣中心，提供看車(chē)、辦證、維修、汽車(chē)美容、購(gòu)物等一站式服務(wù)基地，以現(xiàn)代化的獨(dú)特企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)、展示、會(huì)議、公司活動(dòng)等企業(yè)綜合活動(dòng)中心為理念，將大力推動(dòng)福州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)延生的商務(wù)貿(mào)易。

作為在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)中處于核心地位的汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到后續(xù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯。汽車(chē)維修服務(wù)行業(yè)不僅增加地區(qū)對(duì)汽車(chē)零配件、維修工具、檢測(cè)工具的需求，尤其是增加對(duì)電子器配件、電子工 具和檢具的需求，而且是汽車(chē)消費(fèi)信貸、保險(xiǎn)等發(fā)展的前提，其產(chǎn)生的推動(dòng)效應(yīng)將拉動(dòng)汽車(chē)裝飾、汽車(chē)租貸，以及旅游、休閑體育運(yùn)動(dòng)等相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而由汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而形成的汽車(chē)文化是構(gòu)筑現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志。

因此，建立完善、便捷、誠(chéng)信的汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園，形成成熟的汽車(chē)市場(chǎng)將對(duì)帶動(dòng)福建省、福州市與福清市汽車(chē)物流行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到重要作用。海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)形成集品牌專(zhuān)營(yíng)區(qū)、汽車(chē)集中貿(mào)易、零配件服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、汽車(chē)配套服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)于一體，并包含代理上牌、代繳車(chē)輛購(gòu)置稅、車(chē)船使用稅、代辦保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)業(yè)務(wù)。不僅可以提升和帶動(dòng)福清市的整體發(fā)展， 實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，并可通過(guò)市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，包括物流、運(yùn)輸、貿(mào)易等，必將有力地帶當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目擬建完成后，隨著直接與間接為項(xiàng)目服務(wù)的人員的增加，能提高當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕刭|(zhì)和生活質(zhì)量，并且提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)緩解社會(huì)就業(yè)壓力起到很好的促進(jìn)作用。該項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后平均年納稅2,768.03萬(wàn)元(含所得稅)，入駐企業(yè)年均納稅保守預(yù)計(jì)將達(dá)到6,008.09萬(wàn)元人民幣、樂(lè)觀預(yù)估納稅超過(guò)8億人民幣，能增加地方政府稅收，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，可以很好的促進(jìn)福清市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

目錄 1
前言 9
第一章 總論 11
1.1 項(xiàng)目概況 11
1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng) 11
1.1.2 項(xiàng)目承辦單位 11
1.1.3 項(xiàng)目總征地面積 11
1.1.4 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模 12
1.1.5 項(xiàng)目投資估算和資金籌措 12
1.1.5.1項(xiàng)目總投資估算 12
1.1.5.1項(xiàng)目工程資金籌措方案 13
1.1.6項(xiàng)目擬建地址 13
1.1.7 建設(shè)性質(zhì) 13
1.1.8 建設(shè)工期 13
1.2  項(xiàng)目主要建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 14
1.3.可行性研究依據(jù) 15
1.3.1法律法規(guī) 15
1.3.2 有關(guān)政策性依據(jù)文件 15
1.4可行性研究范圍 16
1.5可行性研究報(bào)告編制原則 16
1.6 承辦單位基本情況 17
1.7可行性研究結(jié)論 18
第二章 項(xiàng)目投資建設(shè)背景與必要性 19
2.1 項(xiàng)目擬建背景 19
2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 19
2.2.1 項(xiàng)目的建設(shè)有利于福清市成為一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車(chē)流通體系 19
2.2.2 有利于實(shí)現(xiàn)福清市的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，提升福清市的整體形象 20
2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)是傳統(tǒng)物流園區(qū)向互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型園區(qū)轉(zhuǎn)型的需要      22
2.2.2 項(xiàng)目的建設(shè)有利與推動(dòng)福建省、福清市汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展 23
2.2.3項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)福清市的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 24
第三章  市場(chǎng)分析 26
3.1汽車(chē)行業(yè)背景分析 26
3.1.1汽車(chē)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 26
3.1.2消費(fèi)群體購(gòu)車(chē)?yán)鎸?dǎo)向變化影響銷(xiāo) 27
3.1.3 傳統(tǒng)4S店逐漸向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型 29
3.1.4 互聯(lián)網(wǎng)+的電商模式已備受消費(fèi)者青睞 30
3.1.5 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)流通領(lǐng)域分析 31
3.1.6 海峽互聯(lián)網(wǎng)汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)定位可行性 32
3.2 汽車(chē)后市場(chǎng)分析 32
3.2.1 汽車(chē)后市場(chǎng)行業(yè)分析 32
3.3 類(lèi)似項(xiàng)目案例分析 34
3.3.1案例分析一：淮南國(guó)際汽配城 34
3.3.2 案例分析二：合肥汽配城 35
3.3.3 案例三：如皋汽車(chē)配成 37
第四章  物流園區(qū)功能與規(guī)模介紹 39
4.1 物流園區(qū)功能介紹 39
4.1.1汽車(chē)廣場(chǎng)功能介紹 39
1、樓汽車(chē)展廳 41
2、樓汽車(chē)維修 42
3、物流辦公與財(cái)務(wù)保險(xiǎn) 43
4.1.2 辦公大樓 43
4.1.3 員工食堂 44
4.1.4 電商總部大樓 45
4.1.5 新能源內(nèi)部用油區(qū) 46
4.2 價(jià)格定位分析 46
4.2.1 項(xiàng)目定位方法 47
4.2.2 汽車(chē)廣場(chǎng) 47
4.2.3 辦公大樓、電子商務(wù)大樓 48
4.2.4 員工食堂 48
4.2.5 新能源內(nèi)部用油區(qū) 48
第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件與選址分析 49
5.1 選址原則 49
5.2 建設(shè)條件分析 49
5.2.1地理位置 49
5.1.2自然條件 50
5.1.3 項(xiàng)目用地類(lèi)別及基本情況 51
5.1.4 其它建設(shè)條件 52
第六章建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 53
6.1確定方案的依據(jù)和原則 53
6.2 項(xiàng)目總圖規(guī)劃方案 53
6.2.1 理念設(shè)計(jì) 53
6.1.2策劃重點(diǎn)和定位 55
6.1.3 具體輔助型設(shè)計(jì) 56
6.2 項(xiàng)目建筑方案 57
6.2.1設(shè)計(jì)依據(jù) 57
6.2.2建筑規(guī)模 57
6.2.3設(shè)計(jì)構(gòu)思 57
6.2.4建筑特征 58
6.2.5建筑智能化 58
6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 58
6.3.1設(shè)計(jì)依據(jù) 59
6.3.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 59
6.4抗震設(shè)計(jì)方案 59
6.5公用及輔助工程 61
6.5.1給排水工程 61
6.5.2變配電工程 62
6.5.3動(dòng)力照明及防雷工程 62
6.5.4消防工程 63
6.5.5通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 63
1設(shè)計(jì)依據(jù) 63
2設(shè)計(jì)方案 64
6.5.6智能化系統(tǒng)工程 64
6.5.7 樓宇設(shè)備智能綜合管理系統(tǒng) 65
6.5.8火災(zāi)報(bào)警及消防控制系統(tǒng) 68
6.5.9電梯工程 68
6.5.10室外管網(wǎng)等配套工程 68
第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)  69
7.1環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 69
7.2場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 69
7.3 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響 69
7.3.1項(xiàng)目建設(shè)期 69
1、環(huán)境空氣影響分析 69
2、水環(huán)境影響分析 70
3、聲環(huán)境影響分析 70
4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 70
7.3.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期 71
1、環(huán)境空氣影響分析 71
2、水環(huán)境影響分析 71
3、聲環(huán)境影響分析 71
4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 71
7.4環(huán)境保護(hù)措施及治理方案 72
7.4.1項(xiàng)目施工期環(huán)保措施 72
1、廢氣及揚(yáng)塵污染控制環(huán)保措施 72
2、污水環(huán)保措施 72
3、噪聲環(huán)保措施 73
4、固體廢棄物環(huán)保措施 73
7.4.2運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施 74
1、大氣污染環(huán)保措施 74
2、污水處理環(huán)保措施 74
3、噪聲污染環(huán)保措施 74
4、固體廢棄物環(huán)保措施 74
7.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 75
第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 76
8.1危害因素和危害程度分析 76
8.1.1施工作業(yè) 76
8.1.2用電設(shè)備 76
8.1.3電磁輻射 76
8.1.4室內(nèi)空氣質(zhì)量 76
8.2安全措施方案 77
8.3消防設(shè)施 77
8.3.1消防用水 78
8.3.2消防設(shè)備 78
8.3.3消防用電 78
第九章循環(huán)經(jīng)濟(jì)與節(jié)能節(jié)水措施 79
9.1編制依據(jù) 79
9.2設(shè)計(jì)原則和基本要求 79
9.2.1綠色設(shè)計(jì)原則 79
9.2.2資源最佳利用原則 79
9.2.3能源消耗最小原則 79
9.2.4零污染原則 80
9.2.5技術(shù)先進(jìn)原則 80
9.2.6加強(qiáng)控制管理，節(jié)約能源 80
9.3綠色建筑設(shè)計(jì)措施 80
1、規(guī)劃 80
2、建筑 81
3、結(jié)構(gòu) 81
4、給排水 82
5、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 82
6、電氣 82
7、景觀 83
9.4節(jié)能措施 84
9.4.1采取新的節(jié)能技術(shù)和新工藝 84
9.4.2公用工程節(jié)能措施 84
9.4.3建筑節(jié)能措施 85
9.4.4其他節(jié)能措施 85
9.5節(jié)水方案 85
9.5.1雨水利用方案 85
9.5.2節(jié)水措施 86
第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 87
10.1 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 87
1、辦公室 88
2、財(cái)務(wù)部 88
3、園區(qū)企業(yè)服務(wù)部 88
4、園區(qū)安全事務(wù)部 88
5、園區(qū)工程管理部 89
6、園區(qū)餐飲管理部 89
7、會(huì)議中心 89
10.2人力資源配置 89
第十一章項(xiàng)目招標(biāo) 91
11.1項(xiàng)目招標(biāo) 91
1、招標(biāo)范圍 91
2、招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)人員組成 91
11.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 92
第十二章投資估算與資金籌措 93
12.1投資估算范圍依據(jù) 93
12.1.1 投資估算范圍 93
12.1.2 投資估算參考范圍 93
12.2總投資估算 93
12.2.1建設(shè)投資估算 93
12.2.2項(xiàng)目總投資 94
12.3項(xiàng)目籌措方式 94
第十三章財(cái)務(wù)分析 95
13.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 95
13.2 編制依據(jù) 96
13.3收入測(cè)算 96
13.4銷(xiāo)售稅金及附加 96
13.5 成本核算 97
13.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 97
13.6.1盈利能力分析 97
13.6.2利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 99
13.6.3項(xiàng)目盈利能力 100
13.7財(cái)務(wù)生存能力分析 100
13.8 不確定性分析 100
13.8.1 敏感性分析 100
13.8.2盈虧平衡分析 101
13.9評(píng)價(jià)結(jié)論 101
第十四章效益分析 102
14.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益分析 102
14.2社會(huì)效益分析 102
1、社會(huì)影響分析 102
2、互適性分析 104
3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 105
第十四章　風(fēng)險(xiǎn)分析 106
14.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 106
14.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 106